房地产项目土地的取得方式及评估.pptx

1、土地的价值估算 利用容积率快速估算土地价值 容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比，即：V=M/N;我国《城市居住区规划设计规范》规定最大容积率为：多层1.7，中高层2.0，高层3.5。 设：A——为土地价值的测算值(/亩) L——(/㎡) S——(/㎡) 则：A=667×V(S-L)(/亩)，它是一个估算值，反映某测算城镇区位、一个时段土地价值的参考值，据此可商榷土地费用。 ;2、土地的选择 （1）认识开发项目地段的影响因素 ①市场供需行情 ②地块的自然条件 ;③地块的社会条件 地块的社会条件涵盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。;④地段的环境条件 地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意到那里生活和工作，该地区不是一个好的投资地段。噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响，噪音太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。 ;⑤城市规划影响因素 城市规划影响因素涵盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等。土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越便于投资收益，也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块，是更好的投资地段。土地用途的改变，必定导致地块的升值。 ;（3）对投资地块开发进行可行性研究 前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨，在地块未真正投资前，对地块作什么，要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块，主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断，该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。可行性研究主要作如下工作： ①认识地段问题 房地产的核心： 地段、地段，还是地段！ ;②明确地块开发目标 ③收集和分析数据 ④策划（拟定）地块开发的备选方案 ⑤预测未来环境 ⑥预估方案的后果 ;（4）对开发地块进行成本收益分析 成本收益分析，主要是解决投资该地块我们能投资吗？它主要从定量的角度，收益按边际要求超过成本的??则进行分析，主要指标有：投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。 ;（5）选择最佳的方案（进行比率模型分析） 比率模型选择，有两种形式，一种是同一地块不同方案选择；一种不同地块项目间的选择。选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案，亦即那一个方案最符合选定标准，对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化，因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。多地块选择，根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定，从而选出优秀地块作为开发投资地段。 ;3、土地成本及土地开发成本 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种： ; 土地开发成本： 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金 国家收取的款项。 4、七通一平费; 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、新菜田开发基金 11、出让金业务费 12、契税 13、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 ;三、房地产项目定位与策划分析 ;1、房地产项目定位与规划 （1）定义：房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位，包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工业地产项目等。;（2）方法：房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。 万科定位逻辑;（3）房地产项目定位的原则 1）核心原则