房地产项目投资经济测算.ppt

;需进行经济测算的三种常见情况;常规开发项目经济测算;一 基础知识;项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 ;室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。;项目评价指标体系;项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值??大小。 ;二 常规开发项目经济测算;在经济测算时应首先对假设前提予以说明;销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；;一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。;项目施工计划表：;总建设成本估算表;项目投资估算表;销售收入与经营税金及附加估算;投资计划与资金筹措表;贷款还本付息估算表;此表综合展现了资金的来源与运用。资金有三个来源，包括销售回款、自有资金和银行借款。资金运用即资金流向则包括建设投资、偿还本金、销售税费、土地增值税、所得税五个方面。;损益及利润分配表;全部现金流量表;敏感性分析;三 租赁项目经济测算;重要假设;租赁收入与扣除项;投资与资金筹措计划;贷款还本付息表;现金流量表;四 不动产价值测算;不动产的价值表现为其为占有者带来的未来收益，由于资金具有时间价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。;操作指引;测算出收益期内每年的税后收益，并折现至测算时点，合计数即为不动产的价值。;酒店价值测算一般根据经营期内酒店取得的经营净收益来测算酒店价值，测算过程的重点是如何确定酒店经营期内的经营净收益。;序号;序号;推算出经营期内每年的经营净收益，并折现至测算时点，合计数即为酒店的价值。;;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。*** 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。**** 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。***** 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。**** 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。***** 14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。**** 15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。***** 16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。*** 17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。****