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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2002年 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2002年 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2002年 土地估价实务真题2002年一、计算题 (共3题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/m2”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题) 问题:1. 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 答案:1．适用公式 土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数：  2．计算步骤  (1)选择计算方法。  根据题意，本题适用于成本逼近法。  (2)土地取得费及税费。  10×10000÷666.67=150(元/m2)  (3)土地开发费。  8×10000÷666.67=120(元/m2)  (4)利息(按单利计算)。  150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/m2)  (5)利润。  (150+120)×10%=27(元/m2)  (6)土地成本价格。  150+120+11.55+27=308.55(元/m2)  (7)49年期的土地成本价格。   (8)49年期的土地出让金。   (9)计算单位地价。  290.79+29.90=320.69(元/m2)  (10)计算总地价。  总地价=320.69×3000=96.21(万元) 问题:2. 二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。  1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。  2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。 答案:1．适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费  2．计算步骤  题解一：  (1)选择计算方式。  根据题意，该宗地地价求取适用于剩余法。  (2)计算房地产售价。  6000×474500×2=33000(万元)  (3)计算建筑费及专业费。  2100×4+1800×2=12000(万元)  (4)计算投资利息。  地价×[(1+5.5%)2-1)+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1)+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1)=596.75+0.113×地价  (5)开发利润。  33000×15%=4950(万元)  (6)销售税费。  33000×5.5%=1815(万元)  (7)计算土地总价。  地价=33000-12000-596.75-0.1130×地价-4950-1815  地价=12253.59(万元)  (8)计算单位地价。  单位地价=12253.59÷20=612.