宁波镇海商帮公园西侧地块前期市场与战略定位研究(上).pptx

镇海商帮公园西侧地块 前期市场研究与战略定位报告;生而不凡，从出生就赚足眼球，故事就此开始……;对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，充分挖掘地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对城市理想和居住理想的再探索。 从一片空旷的土地到一个近40万㎡成熟社区的呈现，是理想与领先的理念推动着他的前行。 行进中，风云变幻，理想不曾改变。 在建筑美学上，追求尽善尽美，不断升级换代，于此成为争相效仿的对象。在市场中，他将经受各种检验，以完美的姿态，打动每一位到访者。;第一回;土地属性研究;;“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。;城市角色;镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。 〖工业经济〗 镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业； 宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。 〖都市农业〗 现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基地。 高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。 沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。 近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。 ;;镇海人杰地灵，文化底???殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80％以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。 ;　;48486㎡;地块;;2009年12月25日，舟山大桥全线通车，舟山本岛及附近小岛成为与大陆连接的半岛。;;目前商业配套 地块区域内商业资源尚不成熟，主要依托北部庄市老城区商业： 北部庄市商业带 宁大步行街：属宁波大学学生村配套商业。 加贝购物俱乐部胜隆连锁店 ;;;地块西面水系;;已交付商品房： 目前已交付楼盘多为次新房，房龄新，形象相对较好。绿城房产、银亿集团、合生创展等项目相继交付使用，给区域带来人气和市场关注度。 ;南部商务休闲核心——绿核商贸商务地块 绿核地块处本案北侧300米，步行只需5分钟。 新城核心圆北区主要建设成为核心商业区，分3大地块面积约190公顷，容积率为2.0-3.8 新城核心圆南区主要为中央公园，分4个地块，面积约19.06万平方米，容积率1.6-3.0。中央公园 由开阔的南部湖体和地标塔强化的中央公园一高水准的公园配置，提供了一系列多变的空间和活 动内容。内部布置商务办公、创意科研、高档酒店及码头、湿地公园、草坪灯景观项目。 ;北部行政办公核心——新城核心开发区;;;客户初判vs市场环境;客户现状;清泉花园客户比例：;　;;经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。;金地梅虚地块 楼面价：8170元/平米;从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方。 年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程。;从月度走势看，09年3月开始市场升温加剧，价量齐升，新盘销售迅速，供不应求。至年底，六区房价已攀升至1.3万元/平米，供应有所缓和销售有所放缓，但房价未有明显下滑信号。;受成交的影响，库存亦持续下滑。 据统计，市六区区截止12月末，库存总量在90万方左右。存销比值仅3.3，即按照当月销售速度，存量房源仅需3个多月的时间即能消化完毕。 ;总之，政策优惠，需求释放，地价涨，房价涨，且月月涨，可以选择的越来越少，完全的卖方市场。 哪里是低谷，哪里最具潜力？镇海新城扮演什么样楼市角色？;;　;从市场成交看：09年镇海区域成交39万方，比08年上涨70%，占宁波市六区市场份