100810开封鼎诚项目定位报告终稿.pptx

谨呈：;;在对开封房地产市场调研后，同致行与鼎诚进行了内部讨论。带着鼎诚地产所提出的问题点及我司对项目的观点，项目需要解决如下问题——;本次汇报沟通的目标;;;;本次汇报沟通的目标;;;;;;;;;;;思考——项目面临激烈的市场竞争和较强可塑性，项目在开发目标的制定上必须是现金流和利润两手齐抓;它是Planned Unit Development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，???称虽然有联系，但项目与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。;项目具备运用“PUD”开发模式进行组合开发的潜质——; 以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者都要……？;;;;;本次汇报沟通的目标;;;同致行思考;;项目形象定位的价值提炼——;以项目基础价值作为项目可持续发展的生命线； 借助初级层面价值的硬件、软件支持； 在提升与创新中级层面价值的基础上； 重点建立与传播项目高级层面价值！;项目形象定位思考的信息整合;我们为客户提供一处品质居所，也为自己战略扩展积淀品牌;;;;定位方向;我们贩卖生活方式，超越“未来”，更不是——资源； 我们贩卖生活方式，超越“高贵”，更不是——奢侈； 我们贩卖生活方式，超越“品位”，更不是——格调； 我们贩卖生活方式，超越 “价值” ，更不是——价格；;我们的形象定位——;我们需要在主观上给予客户甚至口碑传播者一种形而上的印象。 而他们也总是惯性地要为这种投资去找一个说法，或者赋予一些意义。 作为营销者，我们必须这么做，只是需要改变一下沟通姿态，接近消费者情感嫁接所需的意识形态，与消费者建立平等，取悦甚至是迎合的沟通方式和沟通渠道。;;客户细分表格;;客户置业趋向分析;;;;;;;;;;本次汇报沟通的目标;;;;24F高层;;;;;;;;基于项目合理利润目标的考虑，必须从产品本身出发，加大产品创新，从根本上改变产品设计，树立差异核心卖点，提升产品附加值，以实现项目价值最大化;舒适度挖掘：底层局部架空，形成泛会所概念，增大率面积营造社区环境舒适度;舒适度挖掘：为三房、四房设置阳光花房;舒适度挖掘：为舒适型三房和四房设270度景观阳台与弹性空间;;舒适度挖掘——底层入户花园，彰显品质与居住的舒适性;赠送面积——利用测量规范不计建面的部分赠送实惠; 凸窗的奥妙——小空间大文章 ;;77;增送夹层——两居变三居/挑空客厅设计/实惠+空间感;赠送衣柜——实用的功能空间、客户易感知;;;;开封在售市场以立面风格呈多元化发展的趋势，现代简约、简欧、古典风格均有。;本项目整体建筑风格建议——意大利风情建筑;简欧建筑采用三段式外立面，局部线条勾勒，既简单时尚又不失高贵品质;;低能耗: 节能、环保。 建议: 在小高层、高层类物业的建设中，重点 考虑内外墙保温格网布，双层真空玻璃。 优势： 赢在细节，既能在某些已采用该类标 准的建筑项目中保持优势，又能够引 领市场潮流，保持与社会潮流同步。 预计增加成本： 在30-50元/平方米之间。 ;在小高层、高层物业中，采用这种风格设计的弧形挑高错层阳台，主要是在规划设计中充分考虑到南向景观因素，实现景观价值最大化，丰富立面。;建议：为小高层、高层建筑物业提供装修优惠套餐，选择装修购房客户单位，将建设负离子墙。;建议：作为森呼吸国际智能化定位的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在小高层、高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。 ;建???：分楼栋设计，IC卡准入式智能电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性。 ;精工品质6——公共配套高品质装修细节体现高端产品品质;精工品质7——小区指引系统提升小区品质感;精工品质8——公共部分用材和制作工艺人性化设计;精工品质9——遴选优典良材，令建筑每一寸都凝聚为臻品的转瞬;精工品质10——6重智能安防，让业主生活和谐无忧;;;;通过局部小品、亭台楼阁、休闲场所的点缀，提升园林高度。;;;针对项目的高端属性，有必要引进知名物管，如第一太平戴维斯等，打造全天候24小时服务品质，强化项目居住的尊贵与私享属性;;;开封西区在售项目基本都配置有会所，面积在3000㎡左右，主要以休闲娱乐、健身、美容SPA等功能;;SPA主题会所主要功能区平面图;;结合案例分析及会所功能设置，建议会所3000平米;为业主提供星级健身场地，倡导星级健康社区概念;规划超前，住宅保证车户比在1 ：0