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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2000年 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2000年 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务真题2000年 土地估价实务真题2000年一、综合计算题 (共2题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式；无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题) 问题:1. 一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 项目其他有关资料如下。  (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。  (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。  (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。  (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 答案:1．明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。  2．用收益还原法测算房地产总价  第一步：计算年出租总收入。  房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m2)  商场建筑面积=3000(m2)  办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2)  商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元)  办公楼年出租收入=150×12000×12×80%元)=1728(万元)  年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元)  第二步：计算年房地费用。  管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)  维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)  保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)  税金=年租金×12%=324(万元)  折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)  房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)  第三步：计算年房地纯收益。  年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元)  第四步：计算房地产总价。  假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有：  p=d/r[1-1/(1+r)n]  在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)。  根据已知条件，有：P=1785.26÷10%[1+1/(1+10%)47]=17650.18(万元)  3．应用剩余法计算地价  第一步：计算总建筑成本。  项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000元)=4500(万元)  第二步：计算利息。  假设地价为u，银行贷款利率为10%，则：  利息=u×[(1+10%)3-1)+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82(万元)  第三步：计算利润。  利润=建安造价X项目投资回报率=4500×30%=1350(万元)  第四步：计算地价。  根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润