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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价方法(一) [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价方法(一) PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价方法(一) 土地估价方法(一)一、单项选择题问题:1. 替代原则要求土地价格结果不得不合理偏离 在同等条件下的正常价格。A.同一城市地价B.同样用途地价C.相同地价D.类似地价答案:D问题:2. 由于 的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。A.估价基准日B.估价目的C.估价收费标准D.估价程序答案:B问题:3. 如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的 大于转换用途所需的费用。A.减少额B.数值C.增加额D.收益答案:C问题:4. 估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的 。A.报酬递增、递减原则B.替代原则C.合法原则D.变动原则答案:C[解析] 这是对合法原则的考点，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。问题:5. 替代原则要求土地价格结果不得不合理偏离 在同等条件下的正常价格。A.同一城市地价B.同样用途地价C.相同地价D.类似地价答案:D问题:6. 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后；收益开始 。A.增加B.减少C.不变D.无法确定答案:B问题:7. 某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限还有2年，则该土地价格应为( )万元。A.50000B.20000C.10000D.25000答案:C[解析] 土地价格=年正常收益×使用年限=5000×2=10000(万元)。问题:8. 某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限为无限年期，则现土地价格应为 万元。A.50000B.无价C.48000D.34000答案:A[解析] 土地价格=年收益/利率=5000/10%=50000(万元)。问题:9. 某宗地于3年前通过出让方式取得的土地使用年限为30年的商业用地，建设期为2年，该宗土地正常情况下每年可获得净收益为10万元，土地还原率为10%，该宗土地的收益价格为 万元。A.78.79B.78.90C.79.25D.79.32答案:A[解析] 该宗房地产的收益价格为：  A=8(万元)n=50-5-1=44(年)  V=8/10%×[1-1/(1+10%)44]=78.79(万元)。 问题:10. 市场比较法适用的估价对象是具有 的土地。A.交易性B.收益性C.特殊性D.再开发潜力答案:A问题:11. 市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的 。A.完全相同的土地交易B.类别多样的土地交易C.类似土地的交易D.典型的土地交易答案:C[解析] 运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。问题:12. 市场比较法的理论依据是 。A.替代原则B.均衡原则C.价格变动原则D.供求原则答案:A[解析] 市场法的理论依据是替代原则。问题:13. 搜集内容 的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和丰富B.丰富和完整C.广泛和多样D.完整和真实答案:D问题:14. 下列不适于利用市场法评估的房地产类型为 。A.商品房B.旅馆C.写字楼D.学校答案:D[解析] 学校很少发生房地产交易，难以采用市场法。问题:15. 搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和 。A.条理性B.代表性C.相关性D.规范化答案:D问题:16. 可比实例所处的地区应与估价对象为同一地区或者是 。A.同处与一个领域B.同一供求范围内的类似地区C.同处与一个稳定的环境D.同处与一个公平竞争的环境答案:B问题:17. 成本法是先求取估价对象在 的重新购建价格和建筑折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。A.建造时B.估价时点C.未来某个时点D.过去某个时点答案:B问题:18. 某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为 万元。A.494.4B.1396.8C.144