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浅析怎样合理解决我国小产权房问题 浅析怎样合理解决我国小产权房问题 PAGE / NUMPAGES 浅析怎样合理解决我国小产权房问题 浅析如何合理解决我国小产权房问题 纲要：小产权房是我国城市化快速发展和商品房价钱快速上升过程中出现的特定产物。小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提高，其存在拥有某种程度上的必定性和现实合理性。从经济均衡角度剖析，小产权房问题的解决一定综合衡量法律、社会和经济要素，强迫拆掉和不利管束的极端作法都是不行取的，而选择最优的解决议略，马上小产权房问题与保障性住宅建设有机联合，实现社会效益和经济利益最大化。这是协调办理的好法律、经济、社会问题的可行路径。 重点词：经济均衡；小产权房；问题剖析。 小产权房是我国在特准期间，特定条件下的一种特定产物。我国小产权房是在 1998 年住宅钱币化改革后出现并快速发展起来的，小产权房的土地使用没有经过国家的规划和审批，没有缴纳土地出让金等有关花费，没有获取国家房管部门颁发的房子全部权。小产权房 由乡镇政府或村委会 自行开发建设，面向社会公然销售，产权证由乡政府或村委会颁发，有关于一般商品房而言，其产权证不具备国家认同的产权法律效劳。所以，所谓小产权，本质上没有组成 真实意义上的法律产权。关于小产权房问题学者有诸多研究和阐述，本文拟从经济均衡角度探析我国小产权房问题的本源及解决对策。 一、小产权房的内在发展动力 小产权房不切合国家有关法律法例，它违犯了我国《土 地管理法》、《物权法》 和《城市房地产管理法》 等有关法例，也违反了国务院等有关部门的政策条例。可是，有着巨大法 律风险和政策风险的小产权房却蓬勃发展，目前全国小产权房建筑面积已累计超出 7.6 亿平方米，大概相当于同期城镇住所完工面积总量的 8%。从发展趋向看，小产权房拥有巨 大的发展空间。 固然不切合法律法例， 但小产权房迅猛发展，是因为小产权房的开发建设能提高整个经济社会的效益，其 存在拥有某种程度上的必定性和现实合理性。小产权房的出现和发展，存在内在驱动力，这就是微观经济主体追求利益最大化。下边从需乞降供应双方面进行剖析。 （一）从需求角度剖析。一方面，我国正处于工业化和 城市化高速发展期间，目前中国城市化率是 46.6%，整体上正是处于加快推动的阶段，将来 .20 年，中国城市化率会以 略高于 1%的速度提高。城市化的过程 ??产生大批的住宅需求。另一方面，高额的房价高出了好多购房者的经济能力，依据 世界银行的标准， 发达国家的房价收入比一般在 1.8-5.5 倍之间，发展中国家合理的房价收入比在 3-6 倍之间。据中国社 会科学院的 2010 年《经济蓝皮书》 ，85%以上城镇家庭无能力购置目前房价高企的住宅。因为，城市居民的房价收入比 已达到 8.31 倍，乡村居民的房价收入比更是高达 29.44 倍。 而小产权房不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税 等成本，且没有缴纳房地产开发有关的各项税费。其开发成 本较低，售价仅为同地区商品房的 1/2 甚至 1/5 左右。城市 低收入阶层、外来务工人员以及刚毕业大学生因房价高涨没法开释的住宅刚性需求，自然转向小产权房。 （二）从供应角度剖析。乡镇集体、村民个体和房地产开发商在经济利益驱遣下都愿意开发和建设小产权房。小产权房的倡始人乡镇集体因为在小产权房的开发建设中不用缴纳土地出让金和各样税费。小产权房即便销售价钱相对便宜，仍可获超额利益。这个数额是征地拆迁赔偿费相的几倍甚至几十倍。这部分利润能够发展集体经济，增添乡镇医疗和教育支出，建设各种公共服务设备。房地产开发商不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，对比商品 房的开发，投入资本少。 固然小产权房售价低， 可是成本低，扣除成本后仍可获取丰厚的利润利润，所以，房地产开发商 愿意和乡镇集体合作开发建设小产权房。在经济社会需乞降供应共同作用下，小产权房快速发展，时到现在天，小产权房问题不单是一个法律问题，也是一个经济问题和社会问题。 二、小产权房问题的解决议略 小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提高，乡镇集体和村民个体经过小产权房建设获取的土地利润，远远高于征地制度下便宜的土地赔偿费，大大的增添了集体的财富收入和个体的支配收入；房地产开发商，则增添了一种投资渠道和市场选择；从政府角度剖析：固然表面看来，与征地制度对比政府从大的得益者成为了利润为零的“局外人”，俨然小产权房的最大“受害者” 。但认真剖析发现，这样的代价是以政府不再管理、履行征地收入的专款专 用为条件的，这些活动在小产权房现象下，以市场方式获取认识决，所以能够说政府的利益并无所以遇到伤害。 （一）将小产权房强迫拆掉。 综合社会效益和经济利益，将解决议略分为优、中、次，将小产权房强迫拆掉，则是次级解决议略。目