开新领域小户型公寓类产品市场报告.pptx

开新领域小户型公寓类产品市场报告2009年12月8日大连开启房地产投资咨询有限公司小户型研究思路小户型的定义多大的户型算小户型？小户型的种类有多少小户型都有哪几种？特点是什么？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型应该在哪里建设什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？小户客户来源及购买关注什么样的小户型好卖不同区域热销小户型的特点是什么？市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短 我们应该建什么样的小户型？如何定位？小户型定义小三房产品解析项目特点户型点评总结小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议什么是小户型？对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。根据其使用情况大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象 居住性小户型按照上述定义的小户型，80-100平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。 过渡性小户型55-80平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。 投资性小户型55平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户型。小户型定义小三房产品解析项目特点户型点评总结小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议居住性小户型——现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。项目名称位置总建筑面积开盘时间小三房房型及面积装修标准小三房比例去化速度当前平均售价万科·魅力之城大连西部前革40万2009.3.2886与90平方米三房二厅一期清水；二期精装一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美树日记大连西部机场20万2009.7.489、92平方米三房二厅清水6.55%95%10000水映西山大连西部西山6.6万2008.5.1689与92平方米三房一厅清水11%100%7800大众·开世嘉年大连西部旅顺12万2007.9.1697平方米三房一厅清水4%100%7000居住性小户型——户型万科·魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏居住性小户型——户型美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒，由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。小户型定义小三房产品解析项目特点户型点评总结小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议小户型项目分布金州行政商业中心产业区东林世家开发区行政商业中心青年汇环宇品格东城天下华南商圈凯悦公寓新希望家园凯旋国际动力院景公寓马兰广场商圈万达华府二期远洋左右开新领域水映西山高新、知识产业区市政府及体育场周边产业区杰特城市公元美加华公寓沿海国际中心 金融商业核心旅顺开发区谷歌里芝麻街中海华庭软景E居康派康桥小镇金融1街泛华领城港湾一号嘉和花样年华怡景华园宏霖大厦喜临门大厦星海及西安路商务商业中心中更·香海小镇美林西岸分布特征总结大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产业区。区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，是小户型产品的重点分布区域。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。小户型定义小三房产品解析项目特点户型点评总结小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目特征优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议项目特征行政区项目名称位置销售状态总建筑面积开盘时间小户房型及面积装修标准小户型去化率当前平均售价备注中山泛华领城金融商业核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港湾壹号金融商业核心尾盘823152009.10.1647-54 ㎡一房；61-89 ㎡一房一厅250010016000改造嘉和·花样年华三期金融商业核心在售500002008.6.1924-