练习西安帕提欧公馆价值重塑项目二阶段营销整合案初.pptVIP

主线： 区域价值+产品主义+精神共鸣 区域价值 沣京新区，贵在正东 中心东移，未来在铂郡 上风上水，坐镇城市中心 产品主义 一批次 二批次 二批次 90-140㎡阔景宽宅 沣京唯一独栋私墅 栖领地，只36席 世尊崇，只36席 宅天地，只36席 帕堤欧二期，品质再升级 精神共鸣—铂郡：领先10年的生活方式 突出项目在形象上的独特性，和理念上的创新性。迎合项目目标客户渴望舒适生活的精神需求，通过推广传播使目标客户获得精神共鸣。 推广策略示意图 区域价值 产品主义 精神共鸣 推广执行 2011.10 形象期 销售期 （一波销售） 销售期 （二波销售） 销售期 （三波销售） 销售期 （四波销售） 2012.9 2011.11 2011.12 2012.1 2012.7 2012.5 2012.3 2012.8 2012.2 2012.4 2012.6 77㎡12号西单元 12号东单元 15号楼 13号东东户6号东西户 13号楼东西户6号西东户 13号西西户6号西东户 14号楼 13号西东户6号西西户 媒体推广、形象树立 销售准备期 产品亮相、短信群发 户外广告 强销期，报刊，灯箱 销售持续期，网络推广 销售淡季，巡展，派单。 销售 定价体系 现场营销力 推案节奏　　 02 价格策略 遵循市场规律 以需求导向为主 注重企业利润 为项目开发营销策略服务 市场定位决定物业价格 价格制定要符合定价环境 定价要符合企业经营目标 定价要保持一定的竞争性 本项目定价遵循以下原则： 在售均价为： 清华园：4100 天汇国际：4250 水岸新城：3800 御苑新城：4200 参考项目拟合定价： 4100÷0.81 = 5062*.15 4250÷1.11=4718*.35 3800÷1.03=3689*.25 4200÷1.03=4078*.25 本案基准价格推算： =A定价×A权重+B定价×B权重+C定价×C权重+D定价×D权重 =4352 销售目标 实现项目销售回款2亿 营销目标 初步沟通的目标 借助产品升级，案名包装扩大项目知名度和美誉度，建立项目在客户中的新品质形象 目标明确 目标下的思考 怎样的推盘策略 才能保证项目顺利完成任务目标 针对以上目标和项目资源， 制定四大推盘策略 观点一 利用销控制造房源紧缺和物业稀缺 观点二 价格低开高走， 以优质产品作为价格标杆， 掩护其他产品去化 通过作合理、有效、分阶的价格平台，分级分批加价，抗击客户的观望态度，促使其交易。 观点三 产品搭配 实现均好性和户型的丰富性 本案在分期推盘时需要考虑各种产品的优劣搭配和户型的丰富性，达到以优带劣，全面去化的效果。 少量多次推盘，灵活应对市场变化 目前市场发展不够稳定，采取少量，多次的推盘策略可以灵活地应对市场变化，并且可以制造项目热销效果。 观点四 竞品项目 第三部分 周边竞争项目分析 本案 七彩晨楼 排号阶段： 已排至400号 天慧国际： 主力户型：三室， 129㎡已销售80% 两室，已98㎡销售20% 均价：4200-4300 水岸新城： 在售一期75㎡，3800元 105两室排至10个号 二期产品： 15栋6层的电梯洋房 120-140㎡，价格未定 清华园： 在售高层95-130㎡ 4100起价 尚未动工 御苑新城： 在售高层110-130㎡ 4200-4300元 多层98-131㎡,3900元 本案位于西安市户县沣京大道与南北六号路西南角，周边对比项目主要有：水岸新城、清华园、御苑新城、天慧国际、七彩晨楼，经过对这个几个项目的调研，具体数据如表： 【解读竞争】 水岸新城 项目现主推75㎡，价格3800元 二期120-140电梯洋房6层，价格未定 【解读竞争】 面积为85-260㎡，主力户型为100-130㎡的两室和三室。 在售95-130㎡，价格4100元 宝苑·清华园 96㎡ 131㎡ 【解读竞争】 御苑新城 户型面积为75-130㎡，主力户型为95-105㎡的三室。部分已入住。 在售高层110-130㎡价格：4200-4300元 多层98-131㎡,价格：3900元 【解读竞争】 天慧国际 面积区间95-130，主力户型面积为110-130的三室 在售：三室，129㎡已销售80% 两室，98㎡已销售20% 均价：4200-4300 产品比较 配套比较 景观比较 价格比较 服务比较 帕堤欧公馆 竞争项目 高层以两室为主，但户型设计功能区间布局合理。赠送面积多 智能系统齐全，商业配套齐全。 内部景观较高，风格独特，各种元素综合运用 高品质，高附加值，价格合理 高层两室三室兼顾，单户型设计布局不合理且产品附加值