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长房·星城世家08年度营销推广草案;第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析;07年长沙房地产宏观市场总体特征;项目
板块;项目
板块;2007年1-9月,全市商品房均价为3444元/㎡,同比上涨18.00%;
其中商品住宅平均售价为3206元/㎡,同比上涨22.54%。 ;然而到了第四季度,就在大家高歌猛进、期许更高时,
当头一棒,
在国家多轮调控政策的影响下,
房市高亢的态势终于得到遏制,顿时疲软,
于是市场观望又起,
就像我们经历的这个冬天,
冷的出奇。;06年5月,国6条出台,即“90—70”;
由于政策执行的滞后性和地区差异,市场未受大的影响,反而是价格高涨,从而
带动投机盛行,房价迅速抬高,追涨愈演愈烈直到“2套房贷”。
07年9月,“第2套住房贷款”政策出台;
12月确定以家庭为单位执行,另外严格控制贷款总量,投机从源头得到遏制,
众多投机者纷纷撤单,部分城市房价显现下跌趋势。
“90—70”面向供方,由于政策落实合和地区与差异,未见明显成效。
“2套房贷”面向需方,从源头控制,立竿见影。;受宏观政策调控影响,年末的推广费用明显增高,更加印证市场疲软。;尽管一年经历了阳光和风雨,
但总体来看:
07年整个年度量价双双飙升,
呈现房地产市场的极度和非理性繁荣,
供给和需求均已严重透支。;市场大半年的高亢和年底的疲软行情
充分表明,
由于中国政治制度的特殊性,
中国的房地产市场包括其他市场,
终究还是政策主导的市场,
不是市场机制主导的市场。;第一部分 长沙房地产宏观市场态势分析;面对政府频频出台的各种房地产调控政策
我们究竟如何要理解?;1、要规范房地产市场失态和非理性行为,比如价格猛涨,恶意炒作,非法囤地等。;1、住房价格回归价值本位将是房地产价格的发展趋势。
2、楼盘性价比将成为消费者衡量住房最重要的指标。;07年长沙房地产宏观市场总体特征;从宏观的经济层面上来说:
除非发生大的经济、政治和军事危机外,
中国的经济还将在未来的10—20年间整体持续稳健发展,
中国房地产行业必将逐步呈现稳健、规范、良性发展态势。;就整个房地产市场而言,
08年整个市场将在十分明显的政策烙印下逐步调整,
具体表现就是:
继续落实和已出台政策;
货币从紧,紧缩银根;
加快闲置土地开发;
增加保障性住房供应。
如果出台新的政策,
总体来说,趋势将更加严厉。;目前本地房地产所处的调整时期和特点;由于中国经济整体转入调整期,中国经济的各个层面整体转入调整。;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;楼盘名称;楼盘名称;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;12月报广投放费用前五名中,除了卓越麓山别墅以外,
其余四个项目均与本项目产品较为接近,竞争性较强,
表明整个高端市场呈现疲软,竞争加剧。;竞争市场整体态势;第二部分 区域竞争态势及竞争对手分析;东:武广高速的规划和建设,云集融科檀香山、阳光100武广国际、
新城新世界等大盘;
南:长株潭两型社会的报批,融城最前沿。中信新城,格兰小镇将迅
速点燃融城引擎。
西:河西成为两型社会的改革试验先导区,米兰春天、和记黄埔、东
方明珠等陆续登台亮相;
北:新河三角洲的正式启动,世纪金源、当代、沙河及中铁等
大盘将极大的带动区域放量;世纪金源·湘江世纪城1500
亩、320万平方米的规模,一期5000套的推货量全现房销售。;高端市场需求情况;08年市高端场竞争态势;第三部分 项目自身分析及竞争策略;;;二期待售产品中,
G4由于景观较差,目前滞销;
另外阁楼总价过高,有22套滞销;
4房相对3房而言滞销。;未售住宅滞销主要原因:
位置因素——景观较差
目前所剩住宅主要集中在G2G3G4的东头,远离中心花园
价格因素——目前市场抗性较大
3房都在70万以上
4房都在80万以上
阁楼基本都在100万以上
除阁楼外,随着销售周期拉长,基本可以销售。;位置;车库号;未售杂屋总计;未售物业统计;第三部分 项目自身分析及核心价值提炼;项目未上市住宅布局;栋数;星城世家——收官集大成之作
户型绝佳——大3房4房5房,真正市场稀缺产品。
景观绝佳——环抱中心园林,社区中心所在。
工程质量绝佳——收官之作,精益求精。;第三部分 项目自身分析及竞争策略;面对激烈的竞争态势,
就房地产市场整体态势来看,星城世家营销务必:
顺势、借势、立势、准备充分、快速反应。
就项目本身而言,
承接前期高端品质地产形象,利用产品全面升级集大成之作契机,以我为主,主动出击,继续强化品质主题、高度创新,争取品牌和效益的双丰收。;第四部分 项目战略目标及营销阶段划分;硬指标——08年完成2.4亿的销售回款(消化存量为主);
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