扬州和昌湾头古镇项目整体定位及规划市场建议.doc

扬州和昌湾头古镇项目整体定位及规划市场建议 谨呈：和昌地产（集团）扬州和昌湾头古镇项目整体定位及规划市场建议 项目工作阶段划分2011/04/262011/05/272011/06/09第一阶段第二阶段第三阶段市场调研阶段发展战略位与整体定项目方案深化n与客户进行首次沟通n项目界定及客户目标分析u项目终稿提交n项目地块现场查勘n为解决核心进行多角度、多层次n低密度住宅调研的研究与分析n旅游市场调研n多类型休闲度假项目调研n参考案例的发展战略借鉴n项目整体定位与发展战略n博物馆、酒店调研n项目功能分区建议n政府人员访谈n专业人士访谈u项目效益分析n消费者访谈u项目风险分析n…u专题研究及功能分n市调成果沟通n项目发展战略、定位区初步方案沟通n深化报告沟通 本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目实地调研与踏勘政府及专业人士访谈房地产项目调研相关专题研究??项目区位??广陵区规划局李科长??首开水晶城??长三角城市群产业研究??项目交通条件??广陵区发改委叶主任??虎豹郡王府??扬州城市发展研究??阳光美第??项目进入性??广陵区国土局??扬州市产业研究??湾头镇杨镇长??林溪山庄??项目四至??扬州市人口研究??尚城??湾头镇招商办方主任??项目内部资源??依云城邦??扬??开发商虎豹地产林总州市住宅市场研究??项目周边区域??骏和天成销售代表??广陵世家??扬州市写字楼市场研究??……??皇都漫城??……??扬州市商业市场研究??东方名城??现代都市休闲先进案例借鉴??骏和国际公馆??蓝海现代城??古镇开发专题??公园一号??运河旅游开发专题??运河一号公馆??玉器市场开发专题??瘦西湖唐郡??……??… 思考框架项目概况及核心问题提出问题项目目标项目概况项目发展方向研判分析问题城市机遇分析旅游市场机遇分析本体价值项目发展战略及整体定位解决问题项目整体规划建议项目效益及风险分析 本报告分为九大部分01项目核心问题1城项市目层发面展的方机向遇研寻判找21旅项游目市发场展的方机向遇研分判析32发项展目战发略展及模整式体分定析位43项功目能功分能与区产及品布研局究54概效念益规及划风设险计分建析议65文化分旅期游开休发闲与古经镇济专测题算研究75玉文分化期商开旅发主与题经公济园测专算题研究85运河分船期说开（发滨水娱乐休闲区）专题与研经究济测算95分扬期州开房发地产与市经场济研测究算本报告是严格保密的。5 报告内容0.项目核心问题3.发展战略及整体定位6.文化旅游休闲古镇专题0.1属性界定3.1项目发展战略研究0.2项目目标3.2项目发展定位（功能定位6.1湾头古镇现状盘点0.3核心问题分析/客户定位/形象定位6.2古镇开发案例借鉴6.3功能分区及产品策划1.城市层面的机遇寻找4.功能分区及布局1.1城市群层面的机遇分析7.玉文化商旅主题公园专4.1生态旅游休闲区题研究1.2城市层面的机遇分析4.2古镇文化体验区7.1湾头玉器产业发展概况1.3区域层面的机遇分析4.3滨水娱乐休闲区7.2同类玉主题项目发展现状分析1.4本体分析4.4湾头生态宜居小镇7.3湾头玉器产业转型升级研究4.5广陵安置居住区7.4项目整体定位及发展策略2.扬州旅游市场的机遇分析5.效益及风险分析7.5项目功能分区方案2.1需求市场分析57.6分区旅游产品策划.1社会价值分析2.2供给市场分析5.2经济价值分析8.运河船说（滨水娱乐休2.3湾头旅游市场机遇寻找5.3产业价值分析闲区）专题研究5.4文化价值分析9.扬州房地产市场专题研究本报告是严格保密的。 Chapter 0-项目核心问题基于项目发展目标及本体，提出项目需要解决的核心问题，为后续分析厘清方向0.1属性界定0.2项目目标0.3核心问题分析本报告是严格保密的。 项目核心问题—项目属性界定【项目区位】湾头镇位于扬州主城区的东部，位于古运河进入扬州的门户，距主城区仅15分钟车程，背靠广陵新城，处于扬州大都市区范围内n湾头镇地处扬州市南北发展轴上，距离扬州中心城区15分钟车程30km主城区湾头180km广陵新城??距离上海280km??距离南京100km??距离无锡180km??距离镇江30km本报告是严格保密的。8 项目核心问题—项目属性界定【项目规模】本项目研究范围包括湾头古镇整个镇域范围，约计4平方公里，同时将茱萸湾公园、万福路至江阳大桥东接线的安置小区一并纳入考虑n湾头镇以交通干道万福路为界限，镇域范围4平方公里n将凤凰岛度假村及万福路至江阳大桥东接线的安置小区一并纳入考虑京杭大运河万福路本报告是严格保密的。9 项目核心问题—项目属性界定【交通条件】湾头镇可进入性较强，多条干道连通，使项目可以快速到达主城区及城市交通节点n城市快速路：万福路东西向贯穿处于规划区，把规划区与老城