第四节物业管理市场的管理体制.docVIP

第四节物业管理市场的管理体制 ? ??? 物业管理是一个新兴的行业，对于这一新兴行业市场的管理，可以借鉴其他行业的管理 经验，结合物业管理的特点，建立一套完整的管理体制。目前其他各行业的管理体制虽有差异，但就整体而言，大多实行三级管理体制，即政府管理、行业协会管理 和企业内自我管理 。这一管理体制是众多行业经过长期实践的经验总结，它实现了从宏观到中观、微观的合理分工和有机结合，成为当今物业管理探索建立市场管理体制可资借鉴的模 式。本章将从政府 管理、行业协会管理和企业内部管理三个层次阐述物业管理市场管理体制的建立。 ??? 一、政府对物业管理市场的管理??? 从其他发达、成熟的行业市场管理的实践来看，政府对物业管理市场的管理应通过法规 来实现，即政府管理属法规管理。其基本职能和作用是既把物业管理市场置于法规监督之下，又本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可来源于：房地产E网- 房地产E网- / 倍讯易- / 依、有纪可 守、有章可循的良 好的外部环境，使物业管理法制化、规范化。 ??? 政府对物业管理市场管理的首要任务和重要手段是制定物业管理法律、法规，颁布管理 条例。物业管理法律、法规及管理条例应明确政府管理机构的设置、政府管理的权限与范围；明确业主管理委员会、物业管理公司和政府管理机构的权利与义务；此 外还应建立配套的 地方性法规及实施办法。政府对物业管理市场的管理，在立法的同时还要加强执法，加大执法力度，真正使法规中规定的各项制度落到实处，实行有法可依、有法必 依、执法必严、违 法必究。 ??? 建设部1994年发布的两项部门行政规章《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小 区管理办法》及国家计划委员会和建设部于1996年联合发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，是目前我国有关物业管理的主要法律依据。 ??? 《城市公有房屋管理规定》规定了公有房屋的所有权登记、使用、租赁、买卖、修理和 法律责任等内容。从该规定的内容来看，在现阶段，对公有房屋基本仍沿用旧的管理模式进行管理，但其中第五条规定：“公有房屋的经营和管理要逐步实现社会 化、专业化。产权人 可以委托物业管理公司等代为经营和管理”。由此可以预见，随着我国住房制度改革的不断深化以及现代企业制度的逐步建立，城市公有房屋的管理会逐步摆脱现有 的管理模式，向物 业管理模式发展。 ??? 《城市新建住宅小区管理办法》规定了住宅小区的管理体制、管理模式，住宅小区的物 业管理责任，住宅小区管理委员会的权利与义务，物业管理公司的权利与义务，物业管理公司可享受的优惠政策，物业管理合同的内容，房地产产权人和使用人的权 利与义务等内容。 由于目前我国的物业管理是以新建住宅小区的管理为重点，因此，该《办法》是物业管理最主要的法律依据之一；又由于该办法具有较强的针对性，故其适用范围较 窄。随着物业管理 的进一步发展，物业管理现已涉足工业、商业、出售公房等众多领域，这些领域的物业管理也都需要法规来加以规范。 ??? 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定了物业管理服务收费的管理机构、收 费的适用范围；明确了物业管理服务收费应遵循合理、公开以及与物业产权人、使用人的支付能力相适应的原则；规定了物业管理服务收费应当根据所提供服务的性 质、特点的不同情 况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价，并制定了定价程序；规定了物业管理必须与物业产权人签订物业管理收费合同；物业管理收费应明码标价，收费项 目、收费标准和收 费办法应在经营场所或收费地点公布，并定期(一般为6个月)向业主公布收费的收入与支出账目，以及相应的物业管理收费的权利义务和纠纷处理等内容。 ??? 在上述部门行政规章的基础上，各地方政府也相应制定了地方性法规和实施办法，如《 上海市物业管理公司经营资质审批的规定》、《深圳市经济特区物业管理条例》、《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》、《北京市居住小区物业管理办法》、 《北京市居住小区( 普通)委托管理收费标准(试行)》、《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》等。这些规定、条例、办法既是各地方政府根据当地物业管理情况制定颁布的 法规性文件，又是对 部门行政规章的补充。 ??? 我国的物业管理正处于起步阶段，物业管理在整个房地产业中仍属薄弱环节。现有的关 于房地产业的法律法规涉及物业管理方面的还不完整，也不配套，有关物业管理的法规制度又正处于逐步确定和不断调整之中，因而物业管理法律规范一直没有形成 完整、系统的体系 ，有些法规性文件之间还存在着不协调，甚至存在着矛盾，物业管理的法规建设远远滞后于物业管理实践。因此，政府目前对物业管理的重点，应放在法规建设上， 当务之急是要重视 和加速制定、出台涵盖面大的管理法规，并且这些法规对于确认、保护、限制和