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国家机关办公大楼实行 专业化物业管理初探 北京国宏联合物业管理有限公司 陈照新 北京国宏联合物业管理公司在去年年初接管了国宏大厦。国宏大厦是由国家发展计划委员会投资建设的综合性科研、培训及办公大楼。因为国家发展计划委员会是国家宏观经济调控的主要职能部门，所以大厦取名为：“国宏”，即“国家宏观经济”的缩写，曾培炎主任为大厦题写了楼名。国宏大厦座落于北京西长安街木樨地，总建筑面积8.9万平方米，楼高96.2米，分为A、B、C三座，国宏大厦外型结构美观现代， 房地产E网 / 物业经理人 / 气势宏伟，拥有国内一流的硬件设施设备。如：先进的设施设备全智能型中央控制系统、18部高速电梯、宽带网接入系统、大型集中空调系统、消防报警及自动喷淋系统、环保型生活用水二次处理的中水系统等大型设施设备，有力地保障了大厦的各项功能和服务的实现。目前，在此办公的主要单位有：国家计委宏观经济研究院、国家粮食局、国家计委培训中心、国家计划出版社、中国投资协会、中国集装箱总公司、中兴通讯公司等50多家国家机关和大中型企、事业单位。 自国宏大厦建设以来，国家计委领导就十分关心和关注这一项目，对整个工程建设和后期的物业管理工作作过多次指示，特别强调：不仅要建设好，更要管理好、使用好。因此从大厦建设的后期开始围绕着国宏大厦物业管理模式，是由原机关行政后勤人员自行进行内部管理，还是走专业化、社会化道路，由专业物业管理公司自负盈亏进行管理存在着不同意见和忧虑。对国宏大厦实行专业化物业管理的担虑主要反映在三个方面：一是担心专业物业公司的服务是否能适应和满足国家机关办公大楼的工作需要；二是担心机构精减，富裕的行政后勤人员怎么办，当时也正值国家机关后勤社会化改革之际，各方面的矛盾都很突出；三是担心专业化管理费用高，相关的机关事业单位能否承受。国家计委领导多次召集会议专题研究国宏大厦的管理和使用事宜，最终决定委托国家计委宏观经济研究院负责组建物业公司实施对国宏大厦的管理。国家计委宏观经济研究院的领导以开拓创新的精神，给合当时的实际情况，决定对国宏大厦物业管理具体业务交给按市场机制运作的自负盈亏的专业物业公司来承担。国宏联合物业管理公司正是在这种背景下应运而生的，承担了对国宏大厦实行统一的物业管理。这是国家计委事业单位办公大楼第一个由专业物业公司进行管理的大厦，为此，上至计委各级领导，下至每位工作人员都非常关注我们物业公司管理和服务的成效。国家计委几位主要领导同志到大厦视察时都表示了对大厦能不能管理好的关心和担心。公司能不能交上一份满意的答卷，所有人都试目以待。面对巨大的压力，我们公司全体员工一致认为这即是严峻的挑战，也是公司难得的发展机遇。我们一定要抓住机遇，以优异的工作成绩创出品牌，为中国物业管理行业争光、争气。为此，在近二年的工作实践中，公司以专业化水准，紧密结合国家机关办公大楼的特点，使业主对专业物业公司的评价由三个担心变成了“两高”、“两好”，即专业化水平高、规范化程度高、服务态度好、经济效益好。公司顺利地通过ISO9001-2000版的认证工作，并取得北京优秀物业管理大厦的荣誉称号，得到了各级领导和广大使用单位的一致好评。 紧密结合实际，坚持以专业化的服务水准满足国家机关办公大楼的工作需求。 我们认为国家机关办公大楼与商业写字楼在管理和服务的需要方面，即有普遍性，又有特殊性，它们即有区别又有联系。单纯强调普遍性，就不能适合国家机关办公大楼对其庄严、施政和保密等的特殊要求；单纯强调特殊性，就不需要进行现代物业管理的变革了。国家机关办公楼的确有其特殊性的要求，例如它需要很严格的门禁制度；办公楼内的工作人员见多识广，素质较高，结构比较单一；对环境和服务的要求更高更严，对物业公司的人员及服务的挑剔程度也更大。因此，怎样以满足国家机关人员办公需求为前提搞好物业管理，怎样将特殊性与普遍性二者有机地结合起来，是摆在物业公司面前的一个难题，也是对物业公司提出的更高要求和标准。同时，我们也认识到专业的物业管理与过去的机关行政后勤管理最大的差别就在于人的敬业精神、工作态度和专业水平的不同，我们必需从一开始就要让机关的工作人员感觉到这种不同。为此，在工作中，我们的具体做法： 一是严格按照全国物业管理示范大厦评比标准设计策划了一系列即符合市场化、专业化特性，又符合国家机关办公大楼性质和特点的服务程序和制度。从接到管理任务到大厦开业短短31天里，全体员工夜以继日地工作，从功能策划、接管验收到物业服务，用了很短的时间，就从接管验收阶段过渡到了规范管理阶段，使机关工作的同志明显感觉到了专业物业公司与后勤管理的不同。物业公司进驻办公大楼以来，把从细微之处体现专业化、制度化、规范化放在首位，例如：机关工作的同志有很多人有午休的习惯，我们在设计服务时间的安排上将送报纸、维修、保