屋顶分布式光伏项目的主要风险及谈判要点.docx

PAGE PAGE #/ 8 PAGE PAGE #/ 8 屋顶分布式光伏电站的主要法律风险及 《合同能源管理协议》谈判要点 一、主要风险 （-）房屋建设手续不合法，房屋产权不清晰 1、 房屋建设手续不合法，致使房屋存在被拆除或禁止使用情形 依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：1）未取 得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建 设；2）未经消防验收或消防验收不合格；3）建设单位在竣工验收 过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为。 对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作方提供建设 工 程规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明等证明文件，以证明 拟 使用的建筑本身的合法性。 2、 产权不清晰，或无法提供完整、合法的产权证明，致使屋顶 使用存在权属争议或权利瑕疵 对策及建议：项目立项及协议签署前，应要求合作方提供拟使 用屋顶所属房屋的不动产权登记证书（或提供房屋所有权证和国有土 地使用权证）。 3、 房屋本身存在被抵押、查封等情形影响屋顶租赁及使用的限 制性因素 根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约： 1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被抵押。债务到期，屋顶业主 （抵押人）还未清偿债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变 化；2）房屋在出租前己被人民法院依法查封的 对策及建议：1）承租方在签订屋顶租赁协议前，前往当地的不 动产登记部门对出租方提供房屋、土地的产权进行调查，了解房屋、 土地上是否存在抵押权；2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加 因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款，或者与抵押权人约定在其行 使抵押权后继续维持租赁合同效力；3）为避免屋顶租赁合同签署 后，发生的抵押、查封等情形影响屋顶租赁合同的实施，建议在屋 顶租赁 合同签署后向有关房产管理部门办理屋顶租赁合同的登记备 案。 （二）屋顶租赁合同的签署主体是否适格 根据相关法律规定，居民楼屋顶属于建筑物的共有部门分，由 体业主共有并共同使用。由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用 要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决 程序后方可进行租赁。 对策及建议：1）事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风 险；2）对于已设立业主委员会和业主大会的居民小区，应按照业主 委员会和业主大会的议事规则，就租赁使用屋顶建设屋顶分布式光伏 电站事宜履行民主决策程序。原则上，上述事宜需经与屋顶相关的业 主同意，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人 数三分之二以上的业主同意。建议由业主委员会作为屋顶的出租方, 由业主委员会召集业主大会，取得合法有效的业主大会的民主决策决 议，决议上需附有业主的签字及手印，且需体现同意利用屋顶建设屋 顶分布式光伏电站，并同意委托业主委员会代表全体业主签署屋顶租 赁及使用协议：3）对于未设立业主委员会的居民小区，应就租赁使 用屋顶建设分布式光伏电站事宜征得屋顶相关业主同意及专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同 意，并同意委托物业公司签署屋顶租赁及使用协议，且物业公司的后 续变更不影响租赁合同的效力,应由变更后物业公司继续履行租赁合 续变更不影响租赁合同的效力, 应由变更后物业公司继续履行租赁合 同。 （三）屋顶租赁合同租赁期限 根据相关法律规定，租赁合同期限不得超过二十年。超过二十 年 的，超过部分无效。分布式光伏项目一般运营期限为25年，租赁 合同期限不能满足分布式光伏项目的运营期限。 对策及建议：在合同中约定租赁期限为20年，同时约定协议到 期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。 （四）改造及拆迁风险因场地改造等岀租方或场地提供方原因导 致电站需拆除的，如能提供其他安装场地的，需赔偿安装期间的发 电损失及拆装、装卸等损失；如无法提供安装场地的，需赔偿运营期 内发电收益及拆除、运输等损失。 因政府拆迁行为造成电站需要拆除的，应由电站所有权人与政府 有关部门沟通拆迁补偿事宜，因电站所得的全部拆迁补偿均归属于电 站所有权人。 对策及建议：1、投资前需核实规划期内是否存在改造、拆迁的 可能性及风险；2、在合同中对改造、拆迁等情形发生后的赔偿事宜 进行明确约定。 （五）合同期限届满后的处置措施 合同期限届满后，对于电站资产的处置容易成为后续的争议焦 点，处置不当不但会增加成本，还容易引发诉讼等风险。 对策及建议：建议在合同中明确合同期限届满后，是自行拆除 还是以特定价格或评估价格转让方合作方，避免因履行不能产生争 议。 （六）其他风险 1、 建筑物设计、屋顶荷载、屋顶结构不满足分布式电站建设要 求得风险 对策及建议：建议在投资前要求合作方提供建筑物的全部设计及 建设资料，对是否满足电站建设要求的条件继续拧评估