江苏国信镇江大港地块项目整体定位报告_91PPT_XXXX.pptxVIP

国信大港项目整体定位;现状：新区人口发展的增量缓慢;市场容量分析;;镇江新区距常州奔牛机场及建设中的苏中机场仅半小时车程，距南京禄口机场及无锡硕放机场仅一小时车程;项目区位——交通条件（城际交通）;常州、江阴方向;大港城市规划：定位具有极强的超前先导性;新城规划是以建设多元空间和谐交融的“城市”为理念，为房地产市场的发展提供了重大机会;镇江新区的经济发展持续有力;镇江新区09年投资增长迅猛;;;大港新城预计2013年起进入快速发展期;2003;——人口自然增长量：镇江的人口增长率仅为万分之九，从大港人口常住6.5万人的基数看，自然增长测算没有意义。 ——新增就业人口吸纳（老企业增资扩容，新企业入驻）： 1）从镇江新区的性质，尤其是大港产业布局的类型而言，其可吸纳的就业人群的来源，一般为大港周边人口为主，其他区域为辅。（金东纸业等少数企业通过班车吸纳镇江市区人员） 2）人口容量的增加过程，是一个结合新城发展格局的变化和产业发展周期需要的突变过程（一般从现在新城建设刚刚启动来看，还需要3年左右的时间）;购房目的;改善性需求的增长估算：按现有人口人均增加10 ㎡面积，累计可产生约6.5*10=65万㎡的市场需求； 新增需求的估算：按人均35 ㎡的居住面积估算，累计可产生约6*35=210万㎡的市场需求； 两项合计约可产生60+210=270万㎡的住房需求。 投资性需求的估算：按一般新兴市场10%的投资比例测算，约可产生270*10%=27万㎡的投资型需求。;市场产品需求分析;大港片区房地产市场分成明显的三个板块，从北往南梯度明显，各板块呈现差异化的发展特征;项目名称;区域;项目名称;;典型项目分析——朗香郡;供应结构分析;供应结构比;片区;物业类型前瞻性分析1;地块号;市场需求小结;消费需求分析;区域来源;25-45周岁，三口之家或夫妻二人为主，家庭年收入在3-10万。 目前基本拥有一套住宅（37%），另有24%的被访者拥有两套住宅，11%的被访者拥有两套以上住宅。;1、大港这几年经济发展还是蛮快的，很多大项目要过来，有的已经确定过来了； 2、大港注定就是个工业区，谈发展，无非是工厂越来越多罢了； 3、大港经济发展缺少亮点，没有什么主题性娱乐项目的带动，像常州恐龙园那样的； 4、以前大港的中心在兴港路那边，吉祥苑的开发商用了五年时间，现在中心在大统华这边； 5、目前上马的一些项目，如太阳能、航空工业城等未来会形成大的经济点，但现在还很不确定； 6、本地乡镇经济发展都不错，姚桥、大陆私营企业蛮多的，丁岗稍微差一些。 7、大港现常住人口6.5万人，在镇江及其他区域居住大港企事业单位职工高达约3万人。;50%的企业员工在2年内有可能在大港购房 原因1、地缘性客户 2、价格目前较低 24%的企业员工不考虑在大港购房 原因1、配套缺乏 2、不是大港本地人 3、高品质产品缺乏 4、环境污染;首次置业占43%，待购房置业占31% 3房为主力户型占47% 小高层和高层产品有待适应;三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，企业职员群体经济型三房需求大于舒适型三房。 目标客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例企业职员在13%。 两房产品客户需求比较平均主要对应了新婚或者初次置业的客户。;企业职工调研-户型面积交叉分析 ;访 谈 回 放;企业职工调研-收入状态和支付能力;被访公务员以男性为主（75%），年龄集中在25-45周岁，三口之家为主（60%），以科长和科员级别为主。;;公务员调研-大港经济与房地产发展判断;公务员调研-需求利空利基;公务员调研-两年内置业需求物业类型;三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，公务员群体舒适型三房需求大于经济型三房。 目标客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例公务员群体在22%。;公务员;客户 类型;目标客户定位-共性分析;;5块地整体定位;构建功能复合与多元发展的综合城市中心 构建展现镇江新区城市形象的新窗口;; 位于镇江新区中心位置，生态资源良好； 北至金港大道，南至规划城际铁路，西至通港路，东至港中路，总面积为667公顷； 规划分为新区重点区域—中心区—核心区三个层次； 镇江新区服务人口55万，间接服务人口80万，商务、商业、商住用地规模为100公顷左右； 因中心区还包含了公共功能（文化设施等），所以中心区用地规模会随之增大； 在经济全球化和一体化的驱使下，人员流动趋于加快，中心区内办公式公寓逐渐增多，居住功能可保持中心区夜间人气，故商住用地规模可根据需要增加； 商业按人均建筑面积2.14 m2的指标计算，中心区三大