沈阳某大型项目营销策划报告.pptx

2008.4.23;第一部分：开篇;第一部分：开篇;第一部分：开篇;;;;第一部分：开篇;第二部分：始计之庙算;“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。” ——《孙子兵法之始计第一》;我们首先要解决的问题就是“我是谁”的问题， 弄清楚了我是谁自然就清楚了我将以何种姿态面对我的市场和 我的目标客群——;;;;;;;;;;;;;;2、龙脉所在，风水宝地——400年前清朝王室的皇室地，努尔哈赤当年计划修建沈水楼的最佳选址，龙脉的脊梁。就在浑河两岸，从杨官始，至张官，再到铁匠屯，全长五公里。长年供奉皇室的是365个庄头，其中有一个供奉胭脂水粉的庄头便在皇室地区域——张官 。浑河也是清代的龙脉所在，本案处于龙脉脊梁，风水上佳。 王家老宅、太清宫庙产，地块平整，可考历史积淀百余年，地块上王家老宅与传人王铁夫，活历史，可翻修建地脉历史博物馆，可与北京金融街里保存的四合院相媲美，或者制作地脉沙盘展示地脉历史。;;;;;庙算之后需要综合考虑本项目的五大核心问题——;1、关于如何明确本项目的市场定位。 2、关于如何明确本项目的目标客群。 3、关于如何定位与清晰表述产品。 4、关于如何为宣传推广定调。 5、关于如何推售。 ;第一部分：开篇;第三部分：谋功之知己知彼; “知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。” ——《孙子兵法之谋攻第三》;;;;沈阳高端市场概述;市中心：是政治、文化、经济的中心，发展时间长，配套完善； 随着土地稀缺，价格上涨明显； 没有过多的新增供应，少量地块规划密度均偏高。基本退出豪宅竞争。;高端项目07年销售情况;沈阳高端市场概述;沈阳市真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区； 本项目所处的浑河区域（长白、奥体、长青）发展势头强劲，但高端产品供应仍是空白； 别墅类产品的竞争主要来自棋盘山区域； 目前市场的高端公寓（大户型）较少，属于市场相对空白阶段。;;本项目主要竞争环境分析;棋盘山;棋盘山区域别墅市场未来供应量较大，仅可比的项目供量就超过25万平方米； 浑南区域多为复合项目，别墅供应量有限（伊丽雅特湾后续产品包含大部分高层）；;项目;区域;产品风格仍以传统欧式风格为主，西班牙风格占据主流； 硬件设施方面，地板采暖是目前别墅类产品通用的采暖方式，智能系统在别墅项目中主要应用于安防设施上，并无较大亮点； 区域服务配套等软环境发展尚不完善，但浑南区域距市中心较近，生活环境相对优于棋盘山区域。;区域;销 售 推 广 手 段 分 析;浑南区域别墅产品供应有限，但棋盘山区域，特别是万科兰乔圣菲的存量供应对本项目造成较大威胁； 主要项目春节淡季期间销售业绩不俗，市场需求强劲。且对价格敏感度相对较低； 各项目硬件设施、服务配套及产品风格雷同，没有明显产品优势，本项目的北欧简约风格建筑，相对突出。智能化应用上，可引进新技术，凸显产品特色，实现差异化竞争； 本项目的销售推广中除常规推广手段外，应重视市场内的老带新等特殊推广渠道；;项目;深航翡翠城230-270平方米联排产品面积区间与本项目别墅产品相似，且同样位于浑南区域浑河沿岸，区位、景观优势相似，对本项目销售会形成一定的客户分流。另外，东方威尼斯08年下半年将也有少量滨河联排别墅供应。;港中旅项目、西班牙山谷等项目详情仍在继续调研中；;富力·仙湖国际： 地 段：桃仙机场板块 建筑形式：西班牙风格 户 型：独栋（232套），400~600平米； 预计价格：20000元/㎡左右 入市时间：2008年5月;从别墅未来的供应情况来看，主要还是集中于棋盘山区域，浑河沿线只有东方威尼斯和深航翡翠城有少量别墅供应，所以本项目的别墅产品应属于浑河沿线区域的稀缺产品，但同时由于缺少同类产品规模效应，需要更多抓住棋盘山区域的目标客户。;本项目主要竞争环境分析;户型面积多与本项目重叠（180平米—300平米）； 目前的对外价格主要在10000元左右（毛坯） 总体供应量不大（不超过10万平米），但集中于下半年上市，竞争激烈。;产品对比分析;浑南区域目前并无直接的竞争对手（高层大户型产品），但未来竞争市场激烈； 各项目总体供应量不大，但集中于下半年，都主打河景，部分项目并通过精装提升价值，预计售价在10000元/平米左右（毛坯），且户型面积区间趋同，加剧了未来市场竞争强度； 万科金域蓝湾项目未来将成为本项目主要的竞争对手，但目前产品形态尚未确定； 中海国际社区计划5月召开推介会，目前对外发布信息较少； 本项目可增加家居智能化、定制化个性装修等，使项目跳出常规竞争，独树一帜增加自身竞争力。;从市场的整体的对比情况来看，滨河带豪宅区无论是从开发商品牌，还是