红梅旅开发方案(改).docxVIP

专业资料 专业资料 红梅旅游度假村开发细案 一、项目概况 红梅旅游新村用地规模约285亩，总建筑面积约6万卅，位于市西北部，处 于都江堰市南部，在都江堰市大观镇红梅村地界；距市区 70公里，离都江堰市区 24公里。属于青城山一一都江堰风景名胜区外围保护地带。 、项目开发定位 、项目开发定位 就本案而言，其可建案有以下五种: 以生活居住为目的的住宅 —? 需要项目周边有庞大而固定的客群 以度假居住为目的的住宅 —? 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的住宅 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 以度假消费为目的的商业 —? 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的商业 —? 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 1、从生活居住来看： （1 ）根据实际的调查和统计，红梅村边常住人群消费水平较低，人均月收入 不足1000元，无力承担巨大的房款。 （2） 项目边人群数量较少，客群数量不足。 （3） 项目地势偏僻，不适合开发为“以生活居住为目的”的住宅项目。 故：本案不适合开发“以生活居住为目的”的住宅项目 2、从度假居住和度假消费来看: (1 )青城山具有旅游资源。 青城山遭遇了地震。 2008年的金融危机来袭。 2008股市、楼市双双下挫。 故：因为青城山固有的优势存在，本案具有开发“以度假居住或消费为目标” 的项目，但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，具有较大风险性。 3、从投资收益来看： 由于旅游资源依托，青城山存在投资价值。 投资价值随地震受到巨大影响。 2008年的金融危机来袭，投资闲大幅缩减。 故：因为青城山的旅游资源，本案具有开发“以投资收益为目的”的住宅或 商业，但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，风险性更大于第二类。 依据上述分析，我们可以得出如下结论： 本案边环境决定了项目不能开发“以生活居住为目的”的住宅项目 由于青城山天然资源的存在，本案适合开发“以度假居住和度假消费为 目的”或者“以投资收益为目的”的住宅或商业。此开发案具有唯一性。 鉴于受地震和金融危机等多重影响，本项目的开发存在较大的风险。合 理的规避风险是本项目定位时需要重点考虑的问题。 同时，“度假居住和消费”与“投资性住宅和商业”之间存在如下关系: 因此，本案的定位是： 以度假居住和消费为主，以投资和消费为辅的大型旅游娱乐集散地。 三、项目风险规避 根据上文中所提到的本案定位分析，我们可以看出，项目一旦开发运营，将 不可避免的受到时局（地震等）、经济、政策等多重因素的影响，因此规避风险 是本案运作的重中之重。 对于本案而言，首先需要规避的风险在于： 客户因为“时局（地震等）、经济、政策等多重因素”而产生的对本案的抵 触及观望情绪。 换言之，如果我们现在就直接向客户推出青城山这一概念，显然是得不到目 标受众的认同的。那么我们需要找到更容易让目标受众认同的切入点，来使客户 相信并接受本项目。 切入点是：与政府重建步伐一致，借政府之势增强项目的说服力。 根据都江堰市人民政府和市规划管理局组织编制的《都江堰市灾后重建总体 规划》（2008 — 2020 ），都江堰未来的城市定位非常明确，就是以世界文化遗产 都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产， 以中心城区为重点，青城山度假旅游区、蒲阳工业发展区为示，若干风情旅游小 镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼，北山南田、四级布局、网格生长” 的可持续合作发展的城乡一体化城镇空间体系 都迁堰市灾后聲建总体规划世吿版 ￡ A IT 市战盏锻许齐拆和圧 *■?工也山?I— ? ：?!ih?|fe?? V ? ■■应■?b“户雷 ￥■ 』?■■■*■乩 ■韵■口 Kltfl ?!!]■■ ■千 曳■且■■1：1??? ?《_■直冨■■■ ??_3? ■■蛀2 lnj|fl#JPthEJif 1- -fp. ■■■??：！島仕m，“■?■_ ?man 嵩ii?? ■■ 1 k ?悄障?■■?! at * tM ■. JB 31 CSV成書 4?4IMrVUP|i ?*Ar *A* ■ i ■ ■-?鼻 i _■■ VM BP ?C Ihg ■ ?Vii - Himtc 盒? y i ■■谢输 糟? ?d4||Ur*. m* ■ m 兀 a ■^■醴 9a* * ■ ?L RXSfli ttflUHtt BUR t ■!!■■釐 H專啤 韧江iS市人尺玫府 成祖市规划管理喝 都江iS市夹后体规划 (2008^2020)公吿甌 血帝*11 電用x |?1 f W ■ - I W Hf反叫■料鼻 4|酣.口 ■粗LB 月?*. ■厲.1 J 2B* ■. Iinalii. fl!l|JH. t?iR . ■?■ bii + 9 - ■* ! MM ■ arxLiB ■-懿