房地产企业会计实务介绍.pptx

房地产企业会计实务介绍 介绍内容PartⅠ 公司整体财务状况介绍PartⅡ 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍Part Ⅲ 合并报表及财务分析介绍Part Ⅳ 盈利规划编制介绍PartⅠ 公司整体财务状况介绍一、公司近5年主要财务指标二、2009年主要财务指标行业对比情况三、保利与万科差距逐步缩小情况一、公司近5年主要财务指标注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。二、2009年主要财务指标行业对比情况注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。三、保利与万科差距逐步缩小情况PartⅡ 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点二、主要会计科目运用三、公司主要会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点资产的主要构成项目包括： 货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。负债的主要构成项目包括： 长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。 例：保利地产2010年3月底资产负债表。 房地产企业资产负债构成的特点：资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。负债方面：银行借款金额较大(主要为长期借款）；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。二、主要会计科目运用1、应收账款 “应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记录。 例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。2、预付账款 主要核算预付的房地产项目地价（包括出让金、土地转让金、拆迁补偿费、合作款等）、预付股权款、预付的建安工程款及材料设备款等。待摊费用也在该科目下面设置明细科目核算。 为了加强对成本票据的管理，确保账面核算成本与相关税法要求一致，对于有特殊原因暂时未能取得合法有效票据的成本支出，除土地成本和政府规费外，一般先在“预付账款”科目中核算，待日后取得合法有效票据后再转入“开发成本”科目核算。 对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核算。 公司新取得的项目，如果拟新成立公司运作的，支付的地价款先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款，转入“其他应收款”科目中核算。 代新项目支付的前期设计、咨询、调研等费用，如果新项目不单独成立公司运作的，直接进入项目成本或当期费用，如果新项目拟单独成立公司运作的，也应先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款转入“其他应收款”科目中核算。 3、其他应收款 一般包括关联单位往来款、其他往来单位款、职工借支、代付外部单位款项、保证金押金类等。 注意：为方便合并抵消和区分内部、外部款项，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。 公司通过公开招拍挂方式取得土地的，支付的竞买保证金先作为”其他应收款“核算，待项目竞得后，如果可以抵作地价，则转入”预付账款“或“开发成本”科目。 4、开发成本 房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核算。 开发成本必须按项目进行辅助核算。开发成本主要包括以下6类：土地成本开发前期费用建筑安装工程费红线内配套费政府收费开发间接费用转入 开发成本 房地产项目开发过程中发生的土地、建安等直接成本费用，直接计入有关项目的开发成本中；房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按直接成本等分配标准分配计入 “开发成本”。 对于项目一级开发支付的拆迁费、补偿费，先在“预付账款”核算，待项目正式取得，政府约定可以抵减相应地价的，再转入“开发成本”。 各公司在结算工程时应