凤凰城小区业主大会议事规则（试行）.docVIP

　　北京市朝阳区凤凰城小区业主大会议事规则（试行） 　　第一章 总 则 　　第一条 组织名称与办公地址： 　　组织名称：北京市朝阳区凤凰城小区业主委员会（以下简称业委会）； 　　办公地址：北京市朝阳区曙光西里甲5号。 　　[律师评论：这是业主大会议事规则，组织名称应当是：北京市朝阳区凤凰城小区业主大会 房地产E网 / 物业经理人 / 　　执行机构名称方是业主委员会 　　下面是“业主委员会办公地址” 　　这混淆了“业主大会”和“业主委员会”的概念，业主委员会只是业主大会的执行机构，只能是履行职责的机构组织。] 　　第二条 为加强本区域内的物业管理，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》、《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》（京国土房管）及《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》（京建物〔2004〕345号），结合本小区实际情况，制定本小区业主大会议事规则（以下简称本规则）。 　　第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督（以下简称业委会）。业委会是业主大会的执行机构，业委会宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的和谐居住环境。 　　第二章 业主及业主大会 　　第四条 物业的所有权人为业主。 　　第五条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 　　第六条 业主大会履行下列职责。 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　[律师评论：建议将“管理规约”改为“物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”更准确，更容易被业主知晓用途，避免产生歧义] 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（建议：增加“罢免业主委员会委员”） 　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 　　（五）选聘和解聘物业服务企业； 　　（六）筹集和使用专项维修资金； 　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（八）改变共有部分的用途； 　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 　　[律师评论：不需要法律法规确定，只要是本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项业主大会都有权确定 　　建议增加以下职责： 　　1.审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； 　　2.审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； 　　3.改变和撤销业主委员会的不当决定] 　　第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；未参与表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票[律师评论：这绝对不公平，视为弃权即可。否则可能造成被利用，侵害业主利益的空子]，但业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可有效。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。经20%以上投票权的业主提议或业主委员会委员半数以上通过表决，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　只涉及各自然楼或单元业主的共有部分的维修、重建、改建等由该自然区、自然楼或单元业主以分区表决的形式决定。只涉及自然楼或单元的分区表决预案由业委会认定符合本规约及业主大会议事规则规定程序后，由业主委员会负责组织， 涉及维修、重建、改建的及专项维修资金事宜，应当经该自然楼或单元业主专有部分占建筑物总面积超过三分之二且占总人数超过三分之二的业主表决同意。 　　[律师评论：问题是什么叫做“只涉及”？这为将来小区管理混乱埋下伏笔，建议如果涉及类似问题仍需要召开临时业主大会] 　　第八条 符合法定比例[律师评论：法定比例是多少？最好写明，以免将来引发争议，而且方便业主行使权利维护业主利益。建议经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上的业主提议]的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件： 　　（一）提议召开业主大会的业主的签名文件 　　（二）能够证明签名的业主符合法定比例的文件[律师评论：这是什么文件？] 　　（三）有具体的需要业主大会表决的议案文件 　　缺少其中一项文件的，视为未提议。 　　第九条 业主为自然人的，应本人出席业主