讨论《物业服务合同》的解除或终止问题.docVIP

争辩《物业服务合同》的解除或终止问题 合同的解除或终止是我国《合同法》总则(第六章)所规定的一个基本问题。大家格外清楚,合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当严格依据商定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的简单多变,法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同;法律还规定,在某些状况下当事人可以单方解除(依据《合同法》规定,解除是合同终止的一种方式或事由)合同,并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而,令人不解的是,我们通过调查了解却发觉了一种惊异现象:那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不行以终止或解除的”。本文拟就此问题开放争辩,期望大家能够统一生疏,得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。 一、首先让大家先生疏一下小区物业服务的现状状况 以北京为例,目前各个区县共有大小社区3000多家,物业管理公司3900多家(其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业),没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料,成立业主委员会的社区不到40%,其中经济适用房成立业主委员会的比例(约占1/4)最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示:大部分小区业主对物业公司当前供应的物业服务不满足,其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满足人数为零。而且业主与物业公司之间的冲突或纠纷也在呈逐年增长趋势,甚至已经严峻影响到社会的和谐和安定。 有关调查结果还显示,目前小区业主不满足之处主要表现在以下几方面:1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权;2、物业收费项目和标准没有公示;私设名目多收或重复收费,物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条;物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标,环境卫生管理差;平安保卫措施不利而造成人身财产受到损害;机动车、自行车存放管理“差”,房屋及公用设施的维护修理差;物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。 业主们还普遍反映以下问题:1、与开发商、物业公司相比,他们属于明显的弱势群体;2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中,业主们感觉即便是有理也难打赢官司;3、目前物业管理方面法律法规不够健全,而且是向开发商和物业公司倾斜,有关规定(尤其是保障业主权益实现的程序性内容)对业主权益爱护极为不利;4、 业主们期望自己能够最终通过正值的法律途径维护自己的权益,期望自己能够随时与自己不满足的物业公司解除或终止《物业服务合同》。 二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点 目前除了在少数小区物业公司供应物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外,已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式: 第一种表现形式是:开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是依据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位(开发商)负责的,而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容,应属于房地产开发商必需在业主入住前对全部物业供应肯定配套服务所应担当的附随义务。依据目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定,开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对供应不符合法定或商定物业服务标准的物业管理企业,开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定好像是多余的,由于供应前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并把握的,在利益猎取上,可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离,所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。 其次种表现形式是:在小区建成后大部分业主入住时,原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时,往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙,无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为,物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》,单个业主无权终止或解除。由于单个业主无权代表其他业主,无权打算公用物业的管理权。所以即使其不满足物业公司已供应的服务,也无可奈何,只有等到业主大会或业主委员会成立后,由业主大会或业主委员会打算是否选聘新的物业管理企业。 第三种表现形式是:由小区业主委员会(最初称“物业管理委员会”)同通过公开招