小镇商业业态规划、招商和运营心得.pdf

小镇商业业态规划、招商和运营心得 业态结构 1. 住宿和餐饮 商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置 在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生 态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消 费，根据我的经验， 一般情况下， 想把旅游项目真正实施好， 首先是住宿， 如果一个小镇的民宿、 酒店等住宿业态不发达， 客流量是做不起来。 要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有 夜晚消费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目 和消费。 对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中 最核心的就是住和吃，如果能把这两个要素特别是住宿做 好，人均消费就做起来了。 2. 旅游商品和旅游产品 小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必 不可少。 旅游产品和旅游商品不一样， 旅游产品比如游船等， 需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是 旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品 ; 二是 地标性的产品，比如有些东西只有某个地方才有，或者你经 常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是很有价值的。 3. 休闲娱乐 古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同 行很喜欢用儿童业态，认为儿童业态带客能力很强。但是我 认为儿童业态非常难做，它有几个特点，一是业态本身消费 时间密集性很强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来 说客流价值不见得有多大 ; 还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客 能力，如果说人们带着孩子去一个地方旅游，让孩子去消费 当地的儿童业态是不太容易的，因为各地的儿童业态基本上 大同小异，绝大多数没有独有性，就我的经验来说，在小镇 做儿童业态要谨慎，具体效果怎么样还有待于进一步的探讨 和验证。 餐饮业态 第二个想和大家分享的是餐饮业态， ，我们在小镇操作 的时候一定要注意几个问题。 1. 关于物业 (1) 物业大小 需要注意的是，在小镇发展的前期，两、三百平米的餐 饮非常难存活的。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇 客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够 用，赚不到钱 ; 而小镇客流量少的时候，其本身的人工成本 又不低，存活非常难，所以在发展前期，我们尽量减少这种 不大不小的餐饮。 100 ㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在 旅游小镇里非常多，基本上都是小镇的主力餐饮业态。 (2) 户型 物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包 括它好不好使用， 被用来做什么业态等。 不管是做那种业态， 户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用 起来非常难，很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。 2. 小吃街 基本上现在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承载了 地方的文化，小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽，太 宽的话，人少的时候会越发显得人少，这样不容易聚客，也 不容易让商家做生意 ; 太窄的话，人就进不去，做生意也不 容易。经过研究， D/H 大概在 0.6 左右是比较符合亚洲人习 惯的，而且从商业化角度来说也比较好。 D 是街道宽度， H 是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。 店面宽度 ( 展示面 ) 是我们在规划时注意的问题，步行街 之类的地方如果店面非常宽， 游客会觉得很单调， 没有趣味。 如果五六步一家店面，游客会觉得很有意思，比如丽江等古 城，店铺很密集。 但是也不能太密集， 有人总结了 W/D