5星级酒店项目管控模式和投融资方案设计.pdf

5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 5 星级酒店项目 管控模式和投融资方案设计 5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 1. 委托项目背景 1.1. 项目目标和内容 集团委托 cc 企业管理咨询公司就集团拟建的 cc度假酒店项目的未 来执行进行规划，主要涉及执行组织的架构设计、理想的融资方 式及可能的融资方案等提出第三方独立意见和建议。 5 星级项目前期已经由某管理顾问公司对拟建酒店的地点、环境、 竞争市场供需情况进行了实地调查和分析，并提出了酒店的建设 建议、未来收益预测和投资预测；集团在某公司报告的基础上， 作了一些内容、条件的调整，形成内部立项报告上报董事会并获 得了批准。某本次委托项目是在上述调研、分析的基础上进行的 进一步细化方案的研究和建议，并最终形成报告提交。 1.2. 项目假设条件说明 本次委托项目所基于的假设条件： 拟建酒店定位于 5 星级和超 5 星级标准，并与国际知名的酒店管 理公司合作， 并且所选酒店管理公司能够体现与某现有高档酒店 差异化的风格； 拟建酒店的未来市场供需情况符合某报告中的预测； 拟建酒店的建设周期能够按照集团工程计划要求完成； 5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 项目投 /融资方案按照集团给定的财务条件，比如贷款利率、融 资比例等； 集团将通过三亚注册项目公司方式完成项目建设和经营， 集团对 项目公司的控股地位不改变。 非正常因素，如战争、自然灾害等条件不具有可预见性，不在研 究范围之内。 1.3. 项目报告相关说明 报告中称谓及其缩写： 某）股份有限公司－集团、 、集团 某管理顾问公司－某公司、某 cc 企业管理咨询公司－某公司、某 5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 2. 某项目背景 2.1. 投资方背景 某）股份有限公司成立于 1993 年 2 月，是由中国化工、 中国粮油、 中国五矿等 14 家大型外贸公司发起组建、按现代企业制度规范运 作的国有特大型股份制企业，是一家以超高层建筑经营管理为主 导产业，集高科技产业、进出口贸易、旅游观光、投资业务为一 体的综合性企业集团。 集团四届二次董事会进行了集团战略规划，提出了集团未来三年 发展目标： 的战略 “一个目标，三大功能，五大举措” 一个目标：创造品牌经济与组织——通过品牌建设，创造具有 整合社会资源能力的组织，实现战略扩张，缔结具有国际竞争力 和影响力优秀企业。 三大功能：以大厦为载体，强化和延伸高档楼宇及设施管理、高 级酒店经营和高端旅游休闲产品开发为核心的三大功能，有机联 系，协同发展。 5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 五大举措：功能强化和延伸、战略联盟、品牌战略、资本运作、 组织能力建设。 的定位 “品牌创造者、价值发现者和资源整合者” 为此，集团正在着力发展的五种能力，它们是： 领导才能：远见卓识和组织、创新能力 整合智力资源：企业经营和管理精英和组合 把握商机能力：优秀的管理流程和快速市场反应 资本运作能力：资本与产业的有机融合 品牌运作能力：获取超额回报，成为行业领先 业务状况 随着大厦大楼资源开发的进一步深入，以大厦为基础的三大业务， 包括高档酒店、 高档写字楼及观光旅游将于 2005 年全面进入业绩 合理区间，趋于饱和，后续增长空间将主要取决于市场价格因素， 风险较高。 而且，随着小陆家嘴地区新一轮开发的启动，这一地区的激烈竞 争将不可避免，这对大厦业务发展存在相当的潜在威胁。 5 星级酒店项目管控模式和投融资方案设计 同时，由于集团固定资产规模巨大，即使进入业绩增长的合理区 间，股东的投资资本回报率仍然较低。 在这种情况下，集团必须抓住机遇、加快发展，将大厦的高度优 势转变为集团的产业优势，从而确立持续的比较优势，保障股东 长期、稳定的投资回报。某项目