某房地产项目结案总结整体定位、物业发展建议.pptx

A-755-GW-080820-089金地武汉京汉大道项目结案总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008. 9项目背景目标解析与核心问题界定解决方案的市场挖掘案例借鉴整体定位方案评价与选取物业发展建议解放大道江汉路商圈武广商圈汉口地区主要的交通性干道，项目间接相邻使得利用度打折京汉大道汉正街商圈未来汉口地区主要的生活性干道，规划形成时尚文化街，但规划实施缓慢且变数多。良好的区位认知和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的先天优势天地新商圈项目位置——项目位于江岸区京汉大道义和巷南侧，汉口核心区，配套完善，周边商业发展迅速，市场潜力巨大；区域特色——区域在城市总体规划确定的“汉口原租界风貌区”范围内，历史遗存丰富，近现代史迹和历史建筑密集，文物古迹较多；未来规划——京汉大道规划中的沿线景观面和五个文化区的建设有利项目形象提升、聚集人气和完善配套；主观认识——武汉人对项目地段的认知：城市中心、交通便捷、生活便利。项目没有位于武广、江汉路、汉正街构成的汉口传统商圈，仅受到其辐射影响；武汉天地形成了独立的新商业中心，有可能发展成汉口商业新一极；——处在新旧两大商圈中间地带的本案其商业价值相对较低，有待挖掘。虽非传统的汉口最核心区域，但区位价值良好，生活和交通配套成熟。位于汉口新老商圈结合部的本项目商业价值还有待挖掘。项目名称建筑面积(㎡)住宅商业成交率 (%)成交均价(元/ ㎡)成交率（%）成交均价(元/ ㎡)万科金色家园3497688%9300617266融科·天城9907547%90003020000京汉路30000新马路新华西美林公9000天下·国际公馆82387.958%7700//晋合世家6907029%13000//武汉天14000新华明珠5473666%7300//区域市场价格实现度高，为本案高价格的实现提供良好平台，但区域现有价格天花板仍低于本案价格突破线区域市场表现良好：从2000年起至今，汉口中心区商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，08年上半年成交均价较去年同期上涨45.59%；价格销量实现度高：城市高端市场，高价格的代表，为本案高价格的实现奠定基础。2008年上半年汉口中心区主要楼盘销售情况区域内高价格项目成交均价低于10000元/㎡；商业在淡市中依然拥有较高的价格实现。极少数拥有强势资源支撑的项目均价能冲破10000元/㎡ 。在武汉市场价格实现度最高的汉口中心区域，现状市场情况下均价突破10000元/㎡也存在着极高的难度。问题提出属性界定二线省会城市；城市核心高价值区域；高成本，高容积率；小规模住宅项目紧扣城市价值，创新规划设计，充分发挥物业价值，实现价格突破。小结——项目核心价值：城市高价值核心区如何紧扣区域价值？如何进行规划设计？如何实现价格突破？项目背景目标解析与核心问题界定解决方案的市场挖掘案例借鉴整体定位方案评价与选取物业发展建议核心问题的提出——仍停留在区域内竞争，价格无法实现突破现实目标市场调整期高成本、1.2万以上单价周边仅实现1万以下的均价规避高成本风险突破竞争树立项目价值影响力核心问题如何突破价格圈层，用什么方法保障高价格的实现？ 在操作过程中我们需要重点关注的问题：关注大势：市场转变对项目的影响是什么？价格的自然增长可以期待吗？区域竞争：从现有区域内住宅市场的竞争，我们能否找到价格提升的机会？价值提升：现有市场城市豪宅的价值体系如何建立，我们如何突破区域竞争体系？功能转换：为摆脱区域住宅市场竞争，是否需要物业的功能转变支撑高价格？适合我们的方向是什么？项目背景目标解析与核心问题界定解决方案的市场挖掘案例借鉴整体定位方案评价与选取物业发展建议市场机会的挖掘市场现状－竞争格局价值提升的可能性功能转换的方向在市场下降的大势下，我们对项目风险和价格实现的思考1在市场整体下降期，占据强势资源和城市中心的产品，下降幅度小；2市场高涨期被高价格挤出的需求有回流城市中心的趋势；3城市中心的小户型和大户豪宅，在淡市中有较强的抗风险能力；4在淡市可能持续较长时间的市场大背景中，我们难以期待入市价格达到目标水平，必须通过其他手段达到价格提升。竞争现状晋合世家8新华路1黄浦大街2建设大道7解放大道青年路162京汉大道9汇豪邸时代豪苑4453沿江大道3汉口金都汉宫武昌锦绣长江汉阳65从现有周边竞争项目来看，实现项目的高售价，必须突破区域内的竞争圈层竞争圈层一：区域内8000~10000元/㎡ 铂金公寓 天下红公馆 汉口中心嘉园 天瑞国际 万科金色家园 融科天城 永清城 格格屋……武汉天争圈层二