伟业顾问XXXX年北京潮白河孔雀城“旗舰大堡”营销策略.pptxVIP

潮白河孔雀城“旗舰大堡”营销策略;市场解读;市场解读; 目前，总价在400-500万的别墅主要分布在房山、大兴、怀柔密云远郊区域。;400-500万的别墅项目主要分布在怀柔、密云、房山的远郊地区。 大兴、良乡等近郊也有少量供量，但多为1.5 左右容积率，包含板楼、叠拼的高低度产品，且在产品规模、周边环境、品牌实力等方面都有所欠缺。 产品还属于经济型别墅。 客户多为二次置业以上，非刚性需求，购买目的是休闲度假。 ;与相同总价的别墅项目相比，本项目优势在于： 区域发展潜力巨大、到CBD的交通便捷、周边自然环境优越 本项目的劣势在于： 项目容积率高、属于河北地界、潮白河孔雀城300万经济型别墅的形象;;区域内在售竞品项目当前可售及潜在产品供应量相对较少，但产品形态（以独栋、双拼等传统意义上的别墅产品为主）具备相当的竞争力。;项目名称;项目;总结： 大堡产品容积率较高，在这方面与周边竞品相比不具备优势。 区域内燕郊独栋产品的总价在700万以上，大厂独栋产品总价350-500万。 400-500万总价目前是区域内的断档产品。 区域内独栋产品的外立面均为贴砖为主，大堡在这方面需要提升品质。 产品断档为大堡提供了市场空间，但产品在容积率、选材上存在缺陷。 因此，一方面需要提升产品品质，另一方面也需要寻找突破高容积率的突破口。 锁定400-500万的断档客群也成为大堡产品能否成功的关键。 ;潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争;潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争;市场解读;产品卖点梳理;产品卖点梳理;产品卖点梳理;产品卖点梳理;产品卖点梳理;品牌实力、信心保证。;针对竞争市场环境分析，旗舰大堡的性价比具有唯一性。 针对目前别墅市场分析，本项目此类产品实属于别墅市场新的产品类型，其经济型别墅定位，仅有的高性价比独栋品质别墅类型成为市场追逐的宠儿。 针对孔雀城其他项目大堡产品对比分析，潮白河旗舰大堡具有独有性。 针对孔雀城永定河、大运河项目，本项目离市中心较近，拥有潮白河的独有自然景观，并且地处后中央别墅区价值洼地，使其打造孔雀城的领航产品成为必然。 针对本项目产品特点，联排???重大，旗舰大堡具有稀缺性。 本项目体内，联排产品所占比重大，精英大堡已售罄，之后推出的均为旗舰大堡，将旗舰大堡打造为潮白河的明星产品亟不可待。 针对旗舰大堡产品特点，产品具有独特性。 独栋合院产品。本身在具有景观和庭院的丰富性，具有独栋的景观特性及独栋品质。; 400-500的断档客群锁定谁？ 产品如何减小高容积率的影响，与周边的独栋产品竞争？ 产品如何与同系列产品、同项目产品产生差异化？;项目定位;项目定位;项目定位;案名二：;项目定位;项目定位;“旗舰大堡”作为潮白河孔雀城的高端产品，未来目标客群在前期大堡客户的基础之上将有变化； 由于目前市场对于房地产市场的调控，预计本案未来客户在置业方面资金实力将较为强劲，客户整体水平将有一定幅度的提高。 目标客群更关注生活细节和家庭成员的感受。;他们厌倦了都市生活的拥挤和繁忙，想在僻静的地方有一个风景优美的居所； 他们拥有第一居所，心中早已充满了别墅梦想； 他们中意有品质的生活，没有什么能比品质感更能带来满足； 他们向往大自然，向往无拘无束； 他们想要给父母买套养老居所，周末的时能够享受家人的温暖； 他们渴望家人的沟通，透过窗可以看到孩子在玩耍； 别墅的品质及与客户内心追求的别墅生活的契合是决定其购买的关键点； 有一定的资金实力，对价格有一些考虑，比较关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望及品质感的追求； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；;客群定位;32;孔雀城中的金孔雀！ 珍藏庭院，珍藏独栋生活！;幸福与感悟交错的独栋合院 400万尊享独栋生活;潮白河畔旗舰大堡， 通州新城的耀眼明星； 打造孔雀城至尊冠冕； 择水而居， 领略大自然的悠然享受， 尊豪庭， 不一样生活的品质选择。 ;产品策略;文化石 外挂板 墙面砖 高档涂料 陶土瓦;建议高于普通经济型别墅的产品升级 赠送精装影音室或酒窖;产品策略;智能化系统;低碳别墅生活;产品策略;营销策略;;推售策略; 项目认筹正式开始时间在7月第三周 项目全面推广暂定在7月第二周开始，在正式开盘前通过1个半月的时间迅速积累客户 ;推售策略;推售策略;推广策略：;媒体组合;推广策略;软文炒作;塑造高端形象——金孔雀;现场展示促进体验——;“五感”体验 看：绝无仅有的空间格局——错层中厅+室内庭院+影音室等 听：背景音乐系统 闻：嗅觉体验（香水香蕈、厨房奶的油味、客厅的咖啡味等） 触：感受装修质感 享受：智能化装置+尊贵服务 与芬迪、卡瓦利、范思哲等世界顶级品牌联合打造一个概念空间(以软装为主) 样板间形象大使 专职介绍样板间，接待业内及专家参