XX财富中心开盘营销方案.pptx

2006 北岸财富中心开盘营销方案营销总纲》平台营销抛离传统单一产品推广思路，整合区域规划、产业资源、客户资源、政府资源、产品资源形成统一的、强大的营销平台改“单一旗舰”为“联合舰队”，为本案营销的总纲第一部份北岸财富中心市场竞争战略分析上东国际销售情况分析一、销售简报至6月30日止，上东国际销售面积已达53247.05平方米.办公销售率达80.53%，签约面积51658.45平方米，金额401232362元，签约率78.13%。商铺可售面积为3842.79平方米，现已售12套，计面积712.26平方米，销售率18.53%;车位共可售计128只，现累计销售101只，销售率78.90%。二、各楼去化情况三、成交客户来源情况分析四、成交客户行业分析五、销售态势分析上东国际项目分析小结▇项目周边客户对区域认同度高，看好地段发展前景，江东区位优势明显；▇ 外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇不少客户未购原因是出于价格因素，同时市场上楼盘选择余地大；▇对小面积户型青睐度高，客户购买力分级明显，应注意销售节奏的把握；▇客群非常看中性价比，应加强对产品优势的宣传，吸引客群认可；▇销售速度较去年减弱的主要原因是市场上可选择楼盘余地加大。从丽园尚都销售情况分析本项目前景一、销售简报该案于2005年10月21日申领了预售许可证，10月29日A1幢和B幢进行了内部定购，截止05年底止，共计销售了203套，面积22115.74m2,销售率39.76%；至06年上半年共计销售302套，面积35785.75 m2，销售率64%；06年新增面积13670 m2,销售率增加24%。 二、各楼去化情况三、成交客户来源情况分析四、成交客户行业分析五、销售态势分析六、丽园尚都项目销售小结▇项目周边客户购买力高，地段归属性较强；▇外贸类客户是写字楼购买的主要客群，不能忽视；▇根据各楼层去化速度，价格仍是成交关键；▇虽受到市场供应激增的影响，但需求一直存在，应加强持续性推广。新天地销售情况分析一、销售简报自2005年年初开盘至今，普通写字楼销售率98%，顶级写字楼为27.8%。推出时机较好，市场上无同质化竞争型产品。普通型整层均在700平米左右，适合的面积很受客户欢迎。二、所购面积及总价分析 ▇购买100-200m2的散客约占40%，总价在100万左右，占有一定比重。▇半层（350 m2）以上的的客户占45%，客户购买力较强。。三、新天地销售小结▇已购客户共163组，分布区域看，市三区占绝对比例，尤其是江东占59%，但其他办公客户分布较为广泛，范围已达杭州、温州、台州等地。▇目前在写字楼办公的客户共68组，在工厂办公23组，投资客39组，其余33组办公场所不详。▇已购客户中以外贸客户及实业客户为主，占了总比例的三分之二，外贸客户45.3%，占据绝对地位，实业客户占18.4%，且多为整层客户，6%的事业单位客户多为投资客。▇ 实业型客户也占了一定的比例，且此客群购买力较强。其他行业比例不大。▇客群购买力分级明显，以100－200平方米和500平方米以上客群为主，整层客户群体较厚，应设置针对整层客户的产品类型。销售分析小结▇从客户来源来看，均价在万元以下的写字楼客户主要仍聚集于项目所处区域，而过万写字楼的大客户来源则相对复杂，但仍以省内客户为主。▇从客户行业来看，经贸类企业的需求最大，为写字楼销售的客群主导。▇从面积需求来看，小套型持续走俏，而整层购买的客户也占有一定比例，而300-500方产品去化相对缓慢。▇从去化速度来看，进入2006年以后，各项目的销售速度均呈现放缓区势，写字楼的供应量激增是主要原因。竞争项目【金隆国际】地理位置：南苑饭店北面建面指数：总建40000㎡，办公31952㎡建筑形态：一幢26F写字楼得房率：70%大堂：层高9.5米，办公层高3.7米户型：主力面积123-165㎡单层面积：1350平方米车位：共有422个，平均100方/1个车位电梯：配有六部全部进口三菱电梯空调：采用麦克威尔中央空调，带分户式计量系统装修建材：大堂及电梯间采用大理石地面自身配套：大堂配有商务中心、休息区，每户预留多门直拨外线，专线连接宽带网络，光电感烟火报警系统、自动喷淋系统，及闭路电视防盗系统。均价：16000元/ ㎡物业费：9元/平方米/月销售率：自2005年5月份开盘，目前销售率约60％竞争项目【恒隆中心】地理位置：市政府西侧，久久天桥旁经济指标：占地8040平方米，总建6万平方米建筑形态：1幢28F高层写字楼建筑格局：标准层7梯（6电梯，1货梯）10户标准层高：净高3.4米，层高2.8米得房率：70%智能设计：菜单式5A配置户型：单层面积1100平方米，面积范围40-400平方米，主力面积 150平方米左右。大堂：有约500平方米，局部20米的挑高大堂车位