X年西安文艺路项目整体策划提案.pptx

文艺路（何家村）项目整体策划提案;市场分析;市场分析;宏观政策分析：;未来三年西安房地产市场增涨依旧,发展格局逐步平衡 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市场，长安区呈现异军突起。 2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安的房价水平整体上处于比较低位的水平。 3、西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 4、新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发展。 5、未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展，西咸一体化，关中——天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均GDP增加、职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。 ;;西安市历年人均GDP及增速;区域发展之功能定位：;文艺路区域各类物业供需关系：;文艺路区域住宅价格分析：;文艺路区域住宅产品特征分析：;文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析：;消费群体特征分析：;文艺路区域住宅产品营销特征分析：;项目周边重点项目比较分析：;项目分析;项目概况： ;项目区位政府规划：;SWOT分析之优势分析：;SWOT分析之劣势分析：;SWOT分析之机会分析：;SWOT分析之威胁分析：;小结：;项目发展策略：;项目定位;项目定位之方向定位：;初步设计方案中的某些问题提示： ;初步设计方案中的某些问题提示： ;裙楼商业定位;外立面提示;小区内部园林提示;物业管理提示提示;中小户型，高档品位 重点突出： ——户型虽小，功能齐全 ——商业的投资价值 ——物业服务的附加值 ;项目定位之概念定位：;消费群之区域分布定位：;消费群构成：;年龄： 30-45岁为主 职业： 政府以及事业单位中高级管理人员、职业经理人、私营企业主、 个体商户、自由职业者、特殊专业人士等。 ;目标客群的消费特点： ;1.分布区域 ：;2. 置业次数 ：;3. 购房用途 ：;4. 年龄构成 ：;5. 购买诱因权重 ：;6.教育水平 ：;7. 家庭月收入 ：;8.主要的房产信息获知途径 ：;价格定位主要考虑因素：;价格定位之市场比较法：;竞争楼盘比较评分表：;实收均价合成表：;价格定位之平均价格;策略定位之入市时机判断：;策略定位之总策略：;策略定位之价格策略：;价格策略下各阶段实现价格;策略定位之阶段性推广卖点：;策略定位之媒体选择：;案名建议及诠释：;;;;营销推广;推广总思路：;营销目标：;营销总纲图：;项目收入预测;整体推广架构：;样板间建议：; 营销目标 ：;根据贵司提供的开发策略、工程进度、手续进度、回款要求等条件，我司重点对本项目内部认筹期营销节奏设定如下：;营销条件2008.8月临时接待处开放，正式接受咨询排号 排号方式交纳5000元排号费获得一个选房顺序号，作为正式选房的依据排号费随时可退 价格说辞 不公布价格，不给客户确定房源，强调正式选房时均价不会低于4818元/㎡，且在选房中会随着房源的减少不断上调价格；同时强调排号越靠前价格越低 销售时间的说辞 预计在2009.3月中旬正式选房;顺序号;优惠方式——时间优惠＋付款方式优惠 排号优惠方式 交纳排号费越早，优惠幅度越大时间优惠最大优惠点位从2％开始，每两天递减0.1% 例８月1日、2日排号者，优惠2％ 8月3日、4日排号者，优惠1.9% 8月5日、6日排号者，优惠1.8％ …………依此类推付款方式优惠 一次性2％，按揭1％。可与时间优惠同时享受 ;排号目的探测市场反应：为后面的销售策略尤其是价格制定和调整提供依据 积累客户：我司多年操作经验证实：设置此阶段，在此阶段内进行密集式传播推广，可吸引大量客户踊跃认筹。而通过此后安排的集中解筹 强势解筹，营造羊群效应、恐慌心理，在相等的时间内，销售率大大高于自然销售，且价格上涨速度更快，客户追涨杀跌心理更明显 注意事项虽实为排号，但此时项目尚未拿到预售证，为避免房管局、工商局等主管部门检查、处罚，我们将排号统一称为“预约登记”，收取的5000元排号费，出具的收据为借款收据;营销条件2009.4月中下旬正式开盘，同时预售证提前一月到位，达到可签约条件 选房安排 上午举办一个30分钟左右的选房启动仪式每日安排6组排号客户选房，每组20个客户针对第一组客户公布第一版价格表每组客户选房时间为1个小时，每两组客户之间留30分钟进行调价；并在下一组客户进场之前完成价格表更换选中房源的客户须交纳定金20000元，并签订《商品房认购协议书》。;销售目标销售任务：6500 万元注意事项本次选房签约实为项目正式开盘，但我们认为，如果此前的排号顺利，则本次选房签约的销售压力不会太大，而开盘又