住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告.pptxVIP

报告纲要;;固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势 ;;;;2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%;08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降幅度超过65%;而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进入淡市;市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现;城阳房地产市场投资额和施工面积连年大幅度增长，但销售面积五年来一直小于施工面积，供给量远远超过需求量;受李沧等区域大规模拆迁和外来品牌开发商的带动，07年下半年城阳住宅市场销售量猛增，连续7个月月销售超过600套，居全市之首;2008年城阳市场销售速度明显下降，上半年整体销售率只有13%，面临巨大的销售压力;城阳区目前可售住宅面积和套数占全市的比例均超过20%，总面积供应量全市第一;城阳区目前在售商业量50万平米以上共八千多套，供应量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度仅此存量就需消化至少3年;市区客户到城阳置业动力不足，城阳未来仍以现有客群为主，需求量增长乏力;市场趋势——淡市到来，形势严峻; “ 我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但绝大多数的人会死在明天晚上，坚持、撑下去，随时准备明天会有更倒霉的事会发生，那便可能看到后天的太阳了。” 马云;08年房地产市场走势;08年市场：确定性和不确定性;开发策略建议：现金流大于利润;我们面临的核心问题;;城阳位于青岛市胶州湾北岸，拥有机场及大量韩资企业，总量名列全市前列，经济发展势头良好;拥湾发展战略将使青岛北部成为城市新核心，大量高端产业及城市资源的转移将促使城阳城市化快速发展;未来青岛城市格局发生重大转变，城阳凭借良好的城市基础设施建设及核心板块区位，将成为青岛城市新一极;;地块位于城阳区城区东部，北侧、西侧和南侧分别临近市政路，东侧目前是集贸市场;本项目所在位置属于城阳区的最核心地段，交通便利，周边商业、医疗等生活配套设施完备，区域成熟度高;城阳城区沿正阳路分布着城市的政务金融区、商业圈和休闲区，本项目位于城阳三大商圈之一的家佳源商圈内，具有鲜明的城市意向;从未来的商业供应来看，本区域将成为新的商业核心区，带动本项目所在区域成为城阳发展轴心方向;项目本体：本项目处于城阳区最核心地段，区域成熟度高，交通便利，处于城市发展轴心方向上，是城阳都市气质代表性区域;市场形势回顾;目前城阳市场客户来源比较广泛，客户层次丰富，市场细分明显;城阳本地的私企老板 权力公务员 企业高层;高端客户典型置业楼盘——青特汇豪景苑;高端客户典型置业楼盘——万科魅力之城;普通公务员 韩资企业里面打工的 鲜族人和韩国人 城阳地缘性养老客户;中高端客户典型置业楼盘——宝龙城市广场;中高端客户典型置业楼盘——都霖美景;中高端客户典型置业楼盘——希尔景园;产业园内的普通打工者 本地拆迁客户， 李沧来的拆迁客户;中低端客户典型置业楼盘——林溪美地;中低端客户典型置业楼盘——阳光馨苑;他们是……;高端产品、低总价产品目前市场表现最为突出，品质改善及刚性需求为市场最主要需求力量;商业供应量大且同质化严重，以“超市+百货”为主，城市休闲娱乐设施缺乏;;我们的目标：现金流为王，快速销售;我们的开发策略——  抓住每个细分市场，建立精确对位各层客户需求的复合产品体系；充分发挥项目区位价值，通过创新规划及产品、特色配套构建项目核心能力。 ;;;;;;;;我们就是这样一个区域的新兴代表 我们走在青岛进步的前沿 我们示范城市发展的未来;客户定位：客户层全覆盖，高端为核心，中端为重点;产品策略及定位：产品多元化；高端产品低密化，中端产品实惠化；;;新都市主义（ ）;新都市主义（ ）;新都市主义（ ）与本项目;新都市中央街区价值体系;;规划创新——街区;街区： 的大小;街区： 与围合;街区：对内围合、对外形成街区;街区：之间;街区：之建筑;街区：之建筑;街区： 之入口;本项目计划;城市级商业以特色商业街体现 特色商业休闲中心设置在主入口位置，交通便捷、昭示性强。 采用内街形式，减少快速路的影响。 设置集中性休闲中心 ，形成整个商业街的视觉点和高潮; 构成要素; ——适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的院落空间，使街区生动活泼 交流平台——体块相互错落，形成