某地块项目可行性分析报告.ppt

全球招标，大师设计 在本案定位完成后，制定项目改造的控制性规划，即导则。 根据导则精神进行全球招标，邀请国际著名的建筑大师、规划大师来此华山论剑，并引入国际流行的“国家总建筑师负责制”，力求把本项目的改造做成精品，做成一个可以传世的旧城改造成功的典范。 全程报道，立体炒做 一旦动迁完毕，从项目前期的定位思考、控规阶段，新闻就展开报道，特别到全球招标，评标过程中，充分利用报纸、广播、电视、网络进行立体宣传、保证悬念不断、热点不断。充分做到路人皆知、全市注目。 此方面可以借鉴北京国家大剧院、上海浦江两岸开发中媒体报道的成功经验，真正做到让媒体为本项目免费做广告。 多种经营，滚动回收 产品经营的模式 资产经营的模式 资本运营的模式 效益篇 经济效益 由于规划方案未定，为了评估该项目的可行性，我们假设以下三种方案做测算： 方案一：全部出售 营销组合为： 地块上原有30幢别墅出售，均价22000元/M2； 新建商业用房出售，均价29000元/M2 ； 新建高档住宅出售，均价20000元/M2 。 项目经济效益 · 方案一 项目总投资估算：95,575万元 项目总收入估算：103,536万元 利润：7,961万元 项目经济效益 · 方案一 项目经济评价的主要技术指标 项目经济效益 · 方案一 资金流量折线图 项目经济效益 · 方案一 敏感性分析估算表 方案二：租售结合 营销组合为： 30幢老别墅出售，均价22000元/M2 ； 新建商业出租，租金每天8元/M2 ，空置率20%； 沿重庆南路新建五星级酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。 项目经济效益 · 方案二 项目总投资估算：135,175万元 项目总收入估算：145,952万元 利润：13,752万元 项目经济效益 · 方案二 项目经济评价的主要技术指标 项目经济效益·方案二 资金流量折线图 项目经济效益 · 方案二 敏感性分析估算表 方案三：只租不卖 营销组合为： 30幢别墅出租，租金平均每月200元/M2 ，空置率10%； 新建商业出租，租金每天8元/M2 ，空置率20%； 沿重庆南路新建酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。 项目经济效益 · 方案一 项目总投资估算：140,597万元 项目总收入估算：158,836万元 利润：18,238万元 点评——该方案比较成功的将全新的建筑构件与历史建筑完美的融合在一起，同时将使用功能和观赏功能很好的结合在一起，同时兼顾了节能和环保，真正做到了一举三得。 国外著名老城区、历史旧址改造成功案例 旧城改造的巨大商业利益 国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔巴鄂市为例，古德海姆博物馆的兴建为该城市的复兴每年积累1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成一个旅游的景点，每年迎来大批的国内外游客。 国内以上海新天地为例，众多国内外知名商家的入驻，这里已经成为中高级白领休闲、消费、娱乐的时尚中心，由此而带来的巨大商业利益是不言而喻的，同时为其后期住宅项目的价格提升起到的作用更是不可估量(租金8元/天/平方米;住宅售价美金2000元左右)。 项目的初步设想 改造后的思南路地块 历史的人文街区 老贵的顶级居所 高雅的怀旧沙龙 上海的特色窗口 至尊的商业中心 可行性分析 市场可行性 1989-2001上海城市发展迅速 上海近年来经济概况 上海国民经济快速发展，综合实力显著增强 产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。 上海国民经济快速发展，综合实力显著增强。产业结构更加优化，以 房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。 城市综合建设良性发展，城市面貌日新月异。 上海逐步成为国际化的经济、金融、贸易中心，越来越多的跨国企业将地区总部落户上海。 全市人均GDP达到4,500美元。 卢湾历史回顾 卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡。元代划入上海县。1900年后，区境北块被陆续辟为法租界。1945年抗战胜利后，国民党政府建立卢家湾区，解放后改为今名。1956年原嵩山区并入，1959年原邑庙区部分并入，逐渐形成现今之区划规模.淮海中路（旧名霞飞路）商业街横贯北境。从30年代起，即为上海著名商业街。 现代卢湾 地段——卢湾区位于上海市中心，全区面积8.02平方公里，其中陆地面积7.52平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、制造局路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道， 交通——地铁一号线、南北高架、内环线高架、打浦桥越江隧道以及四通八达的公路网，随着卢浦大