德龙邢台项目定位报告080316.pptx

;目 录;守中扼要 丽质天成;1、宏观经济;邢台位于河北省南部，是一座新兴工业城市。 邢台市辖2 个县级市，15个县和2个区，总面积12,486平方公里，中心城区的面积67平方公里。 目前总人口687万，中心城区总人口63万。 06年城市化率34%左右，低于河北平均的39%，远低于唐山48%的水平。;宏观经济发展;邢台产业开发具备一定基础，一、二、三产业比重为17.3：55.8：26.9。 初步形成了以煤炭、机械、冶金、电力、纺织、食品、建材为支柱行业；以生铁、原煤、钢材、浮法玻璃、水泥、板式家具、电缆、羊绒及羊绒制品、白酒、饮料、方便面等骨干产品构成的产业结构框架，形成了较为完善的工业体系。 ;重点产业发展研究;结构调整，首次提出“90,70”;旧城改造优惠政策： 对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、粉煤灰综合利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减半征收交易服务费、房屋所有权登记费、土地评估费。;邢台市经济起步晚，发展快；处于一个经济高速发展的理想阶段。;2、城区发展;城区发展研究;城区发展研究;周边重点区县发展规划;重点区县——沙河。 距现状市区近、矿产丰富、高消费人群规模较大。;周边重点区县发展研究;从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来发展格局的中心位置，前景广阔。;3、地段价值;;;商务大道;据守城市中心，在未来城市格局中地位显赫，举足轻重，是城市重要节点地段。;4、发展战略;发展战略;“城市重构” —— 城市格局与价值重构;“城中之城” —— 城市功能与模式重构;5、产品架构;未来站前广场的改造及新世纪广场周边改造的进行，将大大改善项目周边的城市景观。;;;战略模式确定之后， 如何根据市场发展态势，确定公建与住宅物业各自的准确定位？ 各物业最终的价值实现水平如何？ 我们从市场出发，一一展开 … …;标新立异 独领风骚;1、商业市场;发展格局;现状市场供应;百货;超市;餐饮;餐饮;休闲娱乐;专业市场;在售及未来商业供应;商业发展趋势;市场小结;项目名称;产品特征;产品特征——商铺格局及面积;;典型案例;案例分析;;投资客分析;商户深访; 桥东是老城区，商业发展较早，存在一定地缘消费群体；但整体消费能力、商业租金价格要略低于桥西区； 餐饮商户认为邢台餐饮业经营状况好，需求量大，但现有设施相对落后，档次不高，有一定发展空间； 桥西商业发展快于桥东，部分商户对桥西关注度开始加强； 本案所在区域位置交通便利、周边客流量较大，且临近邢州大酒店，加上未来几个住宅大盘的支撑，商业发展前景较好； 如果本案发展餐饮业态，应该重点考虑建筑规划及产品特色，既方便商户使用又要做出整体形象感。 ;消费者研究; 消费者对交通便利、位置好，距离近的商业设施优先选择； 最常消费的两类商业分别为服装及餐饮； 月均外出消费3-5次，与朋友外出就餐的人均消费金额在50元左右； 邢台缺乏比较好的餐饮街，缺少24小时营业的餐饮商家； 现有休闲娱乐场所不足，20多岁人群认为健身场馆相对不足；30岁左右人群则认为咖啡、酒吧、美容美体中心等业态供应不足。 ;2、办公物业市场;办公物业发展概况;写字楼——秦源广场;秦源广场1、2层为商业，3层及以上部分为写字楼，写字楼入住的客户主要有房地产开发公司、贸易公司、装饰公司、形象设计公司、电子商务公司、广告公司等。 内部格局类似居住物业，整体档次较低。;写字楼——三超商务楼;写字楼——商银大厦;小结;3、酒店物业市场;酒店市场分析;4、商住公寓市场;商住公寓;商住公寓;5、项目公建部分定位;;;;公建部分主题定位;主题阐释;功能定位;目标客群定位;公建物业体量;修正因素;经过与典型项目对比，判断本项目1-2层目前入市租金可达1.63元/平米*天左右； 按商业首年投资回报率8%折算，项目目前市场销售均价可达7500元/建筑平米。;商住公寓以“博客公社”为唯一参照，其去年销售均价基本与周边住宅持平，因此，本项目公寓部分售价建议： ;高屋建瓴 卓尔不群;1、发展概况;;;2、住宅市场深入研究;;项目名称;样本项目总规划建筑面积129.2万平方米， 主要在售项目仅三个，总计30.2万，其余均为尾盘销售。;区域;区域;物业名称;物业名称;建筑规模普遍较小，20万以上的仅两个项目； 容积率集中在2.0左右； 建筑层数以6-11层的多层和小高层为主。;建筑类型：板楼为主； 建筑风格：欧式风格和现代风格各自有半； 外立面材料：以涂料和面砖为主。 ;户型构成;;绿化主要以草皮及低矮的灌木为主，成年大树较少； 总体景观设计较粗犷，品质感较低； 新项目开始关注园林设计