廊坊德荣帝景XXXX年入市营销策略(中广信)173P.pptx

德荣帝景2011年入市营销策略北京中广信地产服务机构廊坊项目组2011年5月从我们开始改变一切提出问题明确我们的营销目标是什么我们的客群是哪些人我们的推广策略什么样的项目调性及形象支持我们的营销工期临近我们的营销节点如何我们案场又该怎么做我们的推盘策略整理一套思路，搭建一个模型。用以解决营销问题！发展战略外部环境分析客群描摹营销策 略分 析 内 外 部 营 销 环 境思路导图解决七个问题一套思路体系实 现 营 销 目 标制定营销执行细案推盘策略价格策略宏观经济政策背景市场环境市场推广节奏排期媒体投放渠道营销本体属性产品构成价值梳理Swot明晰营销目标城市规划案场包装销售手段销售团队案场管理内部条件分析我们对开发企业目标的理解：广泛的市场知名度价格提升企业视野：好品牌竞争视野：好口碑品牌提升标志性项目经过客户对产品形象的认可，及对价格增长的追逐，通过产品及服务树立开发商品牌，最终追求项目品牌及开发商品牌的双赢模式。让客户认同我们的产品综合价值（建筑、景观、物管等），进而经过不同时期的营销，逐步提升销售价格，追求合理的销售利润。目标2销售目标目标3品牌营造目标1形象塑造标志性打造——我们致力打造成为廊坊南城标杆式住宅，赢得市场广泛的认可。本案营销目标发展战略外部环境分析客群描摹营销策 略分 析 内 外 部 营 销 环 境思路导图解决七个问题一套思路体系实 现 营 销 目 标制定营销执行细案推盘策略价格策略宏观经济市场环境政策背景市场推广节奏排期媒体投放渠道营销本体属性产品构成价值梳理Swot明晰营销目标城市规划案场包装销售手段销售团队案场管理内部条件分析外部环境经济背景分析近期政策背景分析廊坊城市规划市场环境分析经济背景·抑制通胀中国经济—稳步发展，抑制通胀2010以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。工业生产者价格上涨较快。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。分类别看，食品上涨11.0%，烟酒及用品上涨2.0%，衣着上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.1%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨6.5%。工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，工业生产者购进价格同比上涨10.2%，3CPI增速过快。为了减少对市场的冲击，央行此前习惯于在节假日期间宣布重大消息。今年的前两次加息就分别发生在春节和清明节的最后一天，市场预期6月将成为加息时间窗口。多家机构预计，央行将再次加息0.25个百分点。根据多家机构对4月CPI做出的预测，再度“破5”成为共识。其中预测值最高的来自上海证券和中金公司，上海证券认为4月CPI仍将延续3月幅度不变，为5.4%，中金公司认为CPI为5.2%-5.5%，中值约5.4%；预测值最低的是中国银行，认为4月CPI再次回落到5%以下为4.6%-4.9%之间，而这是多家机构预测值中惟一未“破5”的一家。2011年尽管经济发展中的不确定因素仍然较多，但我国经济发展长期向好的趋势没有改变。预计2011年我国GDP增长速度为8%左右，增速比上年回落1.5个百分点。中国经济的增长动力正逐步从政府推动转向市场驱动，已初步在市场基础上实现一个相对较高的增长。政策背景·悬崖边上的求生2010年核心政策2010年房地产市场进入新一轮调控期，政策调控频率高、强度大，以4月的“国十条”和9月的“新国五条”最为明显。4月17日国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》11月15日住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》2010年政策强度波动曲线图3月8日国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》4月底至5月中旬各地方政府出台实施国十条的地方性政策11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》9月29日国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》该《通知》6月3日国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月4日住建部、央行和银监会联合发文 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》4-7月政策密集期8-9月政策淡化期9月-现在政策强化期2011年核心政策中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准