土地一级开发运作模式概述.ppt

土地一级开发运作模式;中铁置业开发研讨系列;*;2、土地一级开发的内涵 土地一级开发是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。 土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一级开发企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。 土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。 ;3、土地一级开发的流程 （1）土地一级开发申请 （2）列入土地储备计划，编制土地一级开发实施方案 （3）评审??级开发的实施方案，确定一级开发主体 （4）签订一级开发委托协议 （5）编制项目申请书、交通/环境影响评价报告、概念 规划设计 （6）用地预审 ;3、土地一级开发的流程 （7）向规划部门申请办理规划意见 （8）取得环境影响批复、交通影响评价批复 （9）文物/考古、矿产、地质灾害勘探及批复 （10）办理项目核准批复，如需要征询文物、园林、市 政、商委、水务等部门的专业意见 （11）涉及农村集体土地，依法办理征地手续 （12）办理建设用地规划许可证 ;3、土地一级开发的流程 （12）办理拆迁许可证 （13）拆迁调查、拆迁评估、签订拆迁补偿安置协 议，启动拆迁 （14）市政方案咨询、市政综合方案设计 （15）市政基础设施建设 （16）回迁安置房建设 ;3、土地一级开发的流程 （17）验收土地 （18）地价评估及一级开发成本审计 （19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利 润 ;1、土地一级开发产生的背景 （1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。;1、土地一级开发产生的背景 （1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。 在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运而生。 ;1、土地一级开发产生的背景 （2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。在2001年国家经营性土地招拍挂政策出台之前，房地产开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的过程，只有在规模较大的旧城改造项目中，地方政府为了综合环境治理，委托或专门成立一家地产公司，对指定区域进行土地一级开发建设。;1、土地一级开发产生的背景 （2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础 2001年，随着国家经营性用地土地招拍挂系列政策的陆续出台，将经营性用地的土地开发和房屋开发分离开来，土地的一级开发也就随着产生。;1、土地一级开发产生的背景 （3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力 近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已经具备了承担土地一级开发的能力。;2、土地一级开发的发展过程及方向 从全国范围来看，土地一级开发大约经历了四个阶段： 第一阶段，萌芽期（1996-1999年） 这一阶段，还没有形成“土地一级开发”的概念，开发商按照原有的供地程序，以协议出让、转让或者土地划拨的方式取得土地，进行征地、拆迁、市政和房屋建设，土地一级开发和二级房屋开发由一家开发商完成。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 ;2、土地一级开发的发展过程及方向 第二阶段，成长期（1999-2002年） 这一阶段是土地一级开发的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务是在完成土地一级开发后，将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。 ;2、土地一级开发的发展过程及方向 第二阶段，成长期（1999-2002年）