山东文登市项目营销报告101.pptx

山东省文登市项目营销执行案报告报告体系文登市房地产市场调研篇 文登市房地产商品房 项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告靠山居地产营销中心报告架构文登市房地产市场调研篇文登市商品房价格情况调研1本项目价格定位方法及初步定位建议2靠山居地产营销中心文登市房地产市场项目整体概括在售商品房项目，老城区销售均价为3900元/㎡；新城区销售均价为3600元/㎡；开发区销售均价为3200元/㎡；商品房地块项目名称主力户型（面积）销售均价开发区泰浩.华居二居、三居【80-104㎡】2760元/㎡开发区泰浩.华府二居、三居【80-104㎡】3130-3200元/㎡开发区中润太阳城二居、三居【80-128㎡】3150元/㎡开发区天润城二居、三居【85-135㎡】3400元/㎡开发区九天公馆一居挑高小户型文登首家4.8米层高LOFT公寓楼上楼下复式结构，买一层得两层【40-70㎡】3600元/㎡开发区天山水尚 二居、三居【81.5-144㎡】4000元/㎡新老城区域大五里.百汇城二居、三居【79-123㎡】3500元/㎡新老城区域上海.国际花园二居、三居【89-120㎡】3500元/㎡新老城区域倪氏海泰.花园二居、三居【85-160㎡】3500元/㎡新老城区域天恒.龙泽苑二居、三居【101-131㎡】3500元/㎡新老城区域天山.水榭花都 二居、三居【117-137㎡】 3680元/ ㎡新老城区域人和.国际花园二居、三居【90-137㎡】4200元/㎡新老城区域上海豪庭二居、三居【80-140㎡】4500元/㎡新老城区域香湖彼岸二居、三居【94-145㎡】4500元/㎡靠山居地产营销中心竞争项目分析1—人和国际花园项目概况文登市房地产市场调研篇规划指标总占地64万、总建面93万建筑形式高层板楼、洋房、联排别墅、商业价格水平开盘均价3600元，现销售均价4200元主力户型二居、三居 （面积：90-130平方米）物业费0.65元销售情况较好【低吸多元化客群大盘】靠山居地产营销中心竞争项目分析2—天山水榭花都项目概况文登市房地产市场调研篇规划指标总占地900亩、总建面137万建筑形式高层板楼、洋房、联排别墅、商业价格水平开盘均价3400元，现销售均价3680元主力户型二居、三居 （面积：117-137平方米）物业费1元销售情况改善型客户，一期开盘销售较好，170套【改善型吸客大盘】靠山居地产营销中心竞争项目分析3—泰浩华居项目概况文登市房地产市场调研篇规划指标总占地36204万、总建面49862万建筑形式多层、洋房、价格水平开盘均价2700元，现销售均价3000元主力户型二居、三居 （面积：80-104平方米）物业费0.45元销售情况09年开盘较早，基本尾盘【温饱型载客小盘】以上，三个不同种类竞争项目，从高到底网拉式营销体系。吸收不同客户群体。我们怎样击破格局？应使用剪刀式产品定位方案与抽丝拓线式营销体系。方可破之。靠山居地产营销中心文登市房地产价格定位篇本项目价格定位方法：可比项目量化定价法靠山居地产营销中心根据对价格影响程度不同，为项目价格5个核心影响因素设立权重，根据各个项目因素分析情况进行打分，确定各项目的量化总分。可比项目量化因素分析评分项目名称权重开发区项目新城区项目老城区项目本案区位30%44.554.5交通条件20%554.54区域成熟度20%44.554.5项目规模15%5454商品房价格 15%4.5544总分 100%4.4254.64.754.25靠山居地产营销中心利用项目总分和各参照项目总分比差，对各个比对项目实际销售价格换算，得到因素指数影响下的修正价格。确定各项目修正价格项目名称项目区域价格水平（元/㎡ ）中润太阳城项目 开发区3200元/㎡天山水榭花都新城区3600元/㎡雍和雅苑项目老城区3900元/㎡项目名称开发区项目新城区项目老城区项目本案总分4.4254.64.754.25实际销售限价Pi320036003900——修正价格pai307333263489——Pai=（Qa/?Qi）×Pi? Qa——本案总分， Qi——i项目的总分， Pi——i项目的均价。? 靠山居地产营销中心根据项目权重取值计算本案均价项目名称开发区项目新城区项目老城区项目修正价格pai3073元/㎡3326元/㎡3489元/㎡权重（100%）30%30%40% 本案销售价格指导均价=3315元/平米说明： 市场价格对照法利用5个价格核心影响因素进行具体指数量化，本案与可比项目价格换算得到修正价格； 考虑到价格的影响因素是多方面的，影响项目价格产生溢价还有几个内部因素：项目产品规划、项目内部配套、项目的景观设计、项目户型设计等，如果项目在自身几个影响项目溢价的内部因素作到超越或领先市场同类项目，按照市场常规溢价水平标准5%计算，溢价情况下项目的