深圳岗厦河园片区改造规划方案提报.pptx

深圳市岗厦河园片区改造规划深圳市福田区旧村改造领导小组办公室中国城市规划设计研究院深圳分院项目背景中心区建设的要求政府对岗厦村进行旧村改造的决心福田区旧村改造领导小组办公室1、改造的范围和规模？2、改造的可行性？ 3、实施操作策略？1、社会、环境、经济效益。2、规划的可行性。3、经济的可行性。中国城市规划设计研究院世联地产顾问（深圳）有限公司技术路线岗厦河园片区现状概况规划标准完整规划与改造策略中国城市规划设计研究院岗厦河园片区功能定位分析岗厦河园片区功能比例设置团队组成岗厦河园片区容积率建议岗厦河园片区改造模式市场经济世联地产政府决策依据岗厦河园片区改造规划岗厦河园片区项目经济测算一、岗厦河园片区现状概况岗厦?岗厦河园片区区位 岗厦河园片区位于福田区中部 岗厦位置?岗厦河园片区在中 心区的位置岗厦河园片区位于福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛、市民中心位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内 现状规模?岗厦河园片区占地面积约20.2公顷，约占整个中心区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积16.16公顷（包括学校用地1公顷）。?现状总建筑面积52.5万平方米。?现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2?现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。?现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。现状建设?岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部建设。?本地区现有建筑物552栋，建筑面积52.5万M2。?集体物业63栋，11.5万M2，其中厂房4.2万M2占36.5%；住宅5万M2，占43.5%；商业铺位2万M2（食街1.7万M2），占17.4%，其他0.3万M2，占2.6%。?村民私宅489栋，41万M2，4及4层一下2.8万M2，占6.9%，5、6层8.9万M2；占21.8%；7、8层20.4万M2，占50.3%；9及9层以上8.5万M2，占 21%。现状规划道路?深南路： 城市东主干道，红线宽度120m，双向8车道。?金田路、福华路： 城市主干道，红线宽度64m，双向6车道。?彩田路： 城市主干道，红线宽度70m，双向6车道。?福华一路、福华三路： 城市次干道，红线宽度24m，双向4车道。?村内支路。二、岗厦河园片区功能定位分析项目整体功能的策划定位分析项目整体功能的策划定位分析技术思路成熟CBD功能定位研究判定本项目在中心区中可能承担的功能确定项目整体功能定位深圳中心区功能布局分析从市场角度验证本项目的功能定位项目整体功能的策划定位分析成熟CBD功能定位研究判定本项目在中心区中可能承担的功能确定项目整体功能定位深圳中心区功能布局分析从市场角度验证本项目的功能定位1234CBD内峰值地价与物业承租能力模型 CBD －－中央商务区（ Central Business District ） 零售商业、娱乐物业商务办公物业临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业居家物业及其它物业可从峰值物业租金大致判断峰值地价点峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论成熟CBD存在峰值地价点峰值地价点所在区域成为CBD核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善天然屏障山脉D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区混合区B区次级零售区A区高档零售区周边区域功能延续动态发展河流或海湾C区商务办公区铁路E区公共管理及办公机构区功能延续区土地价值结构分析虚拟的城市元素概念化的CBD功能示意D区F区B区A区C区E区国际成熟CBD功能结构A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。中心区功能布局分析本项目—A区： ？—B区： ？—C区： ？—D区： ？—E区： ？—F区： ？地铁公共管理及办公机构区已经形成— E区E区商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧形成— C区C区？A区地铁中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边