相城国际服装城招商销售方案.pptx

苏州市相城国际服装城 ----招商、销售方案二零壹壹年陆月项目简介苏州相城国际服装城是苏州政府重点建设项目，地处苏州市相城区商业圈中心的繁华地段，位于采莲路与花园路交界处，与华东最大的蠡口国际家具城、相城行政中心、相城金融中心相邻，占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，总投资约20亿人民币。交通动向苏州相城国际服装交通和区域辐射明显，南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路；沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨二号线、苏州长途客运中心相拥四周；距苏州火车站5公里，上海虹桥机场78公里，上海浦东机场120公里；东至：上海70公里；南至：苏州工业园区5公里；西至：苏州新区12公里；距常熟服装市场30公里，昆山20公里，吴江开发区25公里，无锡开发区25公里，杭州150公里；地理位置十分优越。公交路线有801路 、 810路外环 、 810路内环 、 805路 、 832路 、 805路空调 、 832路空调等等。商铺区位编号招商定位与可行性研究现将苏州相城国际服装城定位为小商品批发市场，现通过苏州钱万里桥小商品批发市场和中翔小商品市场商家的入驻带动苏州其他同类商家的入驻，将国际服装城打造成苏州最大的小商品集散中心，针对苏州目前同类小商品批发市场的稀缺性与本案地理位置和建筑格局的优越性，此方案具有极强的可操作性。租金分析租金预测表（递增8%）总面积89699.70 租约年租金单价年租金第1年1.5075 第2年1.5075 第3年3.0050 第4年3.24 106078865.22 第5年3.50 114565174.44 第6年3.78 123730388.39 第7年4.08 133628819.46 第8年4.41 144319125.02 第9年4.76 155864655.02 第10年5.14 168333827.42 10年总租金1142963197.98 各栋年租金及其占比销售方案与可行性研究传统产权销售模式：销售商铺产权，投资者从物业升值获得收益，不统一经营管理。 优势：有产权保障，经营方式自由。 劣势：增值受市场大环境影响较大，无法预判投资回报率。新型经营权销售模式：销售商铺经营权，销售后直接返租，统一招商，统一经营管理。 优势：投资者可获得稳定的、可靠的、较高的投资收益。开发商可迅速获得流动资金。 劣势：对开发商的资金运作能力有要求较高，具备良好的招商运营能力。传统产权销售模式金艺百汇广场：苏州渭塘距离地铁2号线3公里，商铺面积45-100平，销售单价1楼20000元/平、2楼10000元/平。40年产权。2、致远国际：苏州新区太湖大道科技中心，商铺面积100平左右，销售单价20000元左右。40年产权。3、中环百汇广场：苏州阳澄湖中路与采莲路交界口，地铁2号线0距离对接，主力面积150平左右，销售单价30000元左右。40年产权。 ◎这些楼盘地理位置较好的，交通便利的价格相对比较高，总价比较高。地理位置位置偏远的，虽然价格低，但物业升值潜力无法准确预判。投资这类商铺的风险相对较高。新型经营权销售模式西城永捷广场：苏州市广济南路19号，商铺面积20-30平，销售地下负一层，单价3万元/平左右，1-5年返租68%，五年后原价回购。业主获得商铺的5年经营权，同时签订返包租协议由开发商统一经营管理。新象城：江苏省苏州市人民路458号，商铺面积6-12平，以地处南门商圈、已有成熟业态为卖点，销售单价3.2-4万元/平,1-10年返租115%，十年后原价回购。业主获得商铺的5年经营权，同时签订返包租协议由开发商统一经营管理。吴中小商品市场：苏州市吴中区碧波街1号，商铺面积10-30平，销售一至三层，单价14000-25000,1-20年返租218%，折合优惠后投资者受益可达255%。业主获得商铺20年经营权，同时签订返包租协议由开发商统一经营管理。 ◎销售经营权楼盘单价较高，面积较小，总价低。以极具诱惑力的返租条件吸引投资者，投资者收益风险取决于开发商的资金运作能力，风险因素相对较小。开发商能得到什么利益点能快速回笼到18亿的现金；能提高市场的占有率和知名度；始终具有物业的产权；增强公司的抗风险能力；回笼资金更快速有相对比较长的时间来运作这笔销售资金，使利润最大化。投资者能得到什么利益点能用较小的资产进行投资；能准确判断投资收益；能获得较高的投资收益；能获得强有力的保障，投资更安全；对于募集的资金的建议利用此资金进行轻资产项目的投资，使资产增值；建立完善且稳定的管理团队；费用预估前期开办费三十万人员配置前期推广费八十万销售时间节点培训期两个月蓄水期两个月公开准备，滞后期强销期三个月指标不大三千万不收佣金收