滨江房地产双星项目营销策划提案.pptx

目录一、市场部分二、项目分析三、我们的思路四、营销策略五、推广策略六、秀稿演示一、市场部分一、2007年以来房地产行业整体运行情况 ● 房价涨幅趋于平缓　在调控的重槌之下，全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。● 调控之下景气依旧　尽管行业调控政策密集出台，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。● 先行指标增速回落 在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。　● 购房需求一定程度受抑制 2007年银行利率上调六次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。　二、2007年常熟房地产市场需求情况（1）商品房供销面积统计（单位：万平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计核准上市的预售商品房面积6.8 0.7 13.9 16.8 12.9 2.0 16.5 13.8 4.6 29.4 18.5 49.3 185.2 商品房销售面积12.0 8.3 13.2 8.5 20.0 11.6 13.9 27.6 22.3 30.0 20.0 19.9 207.3 分析：从表面来看，自2005年以来，常熟总体市场供需关系正持续三年走强,供求关系分别达到: 1:1.19 1:1.22 1:1.25;尤其2007年上半年供求关系达到历史最高点1:1.25，这些数字反映出市场供不应求的形势。从实质来看，常熟房地产市场还存在大量积压房源（剩余预售面积108.5万平方米，剩余现售面积142万平方米，剩余销售套数16682套），当前市场基本进入原有市场存量的去化期。积压房源加上每年新推出的房源，直接导致客源分流严重，实际供应量远大于需求量，透过表面看实质，常熟目前是一个去化压力比较大的市场。（2）2007年商品房销售城乡区域分类1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计市区9.9 5.5 10.2 6.8 14.9 7.7 9.9 22.0 16.7 25.3 16.7 15.9 161.4 乡区2.1 2.8 3.0 1.7 5.1 3.9 4.0 5.6 5.5 4.8 3.3 4.1 45.9 分析： 市区房源的去化量约为总去化量的75％，常熟10个镇去年商品房总去化量为45.9万方，且已住宅产品为主，10个镇商业用房的去化量约为13万方。 项目3万余方的体量，我们必须通过对项目的精心包装、策划打造出具有市场差异化、市场亮点的产品 ，才能保证项目的快速去化。三、新港镇概况1、新港镇简介 新港镇，位于常熟市东北部，是“碧溪之路”的诞生地，原碧溪、浒浦、吴市、东张四镇合并而成，规划建设中的滨江新市区。它地处长江三角洲对外开放地，东距上海90公里，北濒黄金水道长江，世界第一斜拉桥——苏通长江大桥南接线穿镇而过，连通苏嘉杭高速公路和沿江高速公路。沿江一级公路、227省道、205省道、常浒河、白茆塘等穿境而过，苏州港常熟港区和国家级“常熟经济开发区”均坐落在境内，全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体，朝着建设滨江新市区的目标奋进。 　全镇总面积113.8平方公里，常住人口10.36万人，其中非农人口4.1万人， 辖碧溪、浒浦、吴市、东张四个管理区及26个行政村，16个居委会。2、新港镇经济概况 伴随着沿江开发的深入推进和滨江新城的迅速崛起，新港充分发挥濒江临港的区位优势，依托原有产业基础，招商引资、项目建设两手齐抓，形成了内资、外资双轮驱动、比翼双飞的良好发展态势。 全镇现有各类企业900多家，外商投资企业60多家，总投资达6亿美元，注册资本3亿美元。2006年，全镇实现国内生产总值43.13亿元，一般预算收入1.48亿元，累计工业总产值达123.7亿元，拥有多家省级著名商标品牌和省级高新技术产业，并获有“中国毛衫名镇”等荣誉称号。 四、项目周边个案分析1、滨江阳光佳苑 项目名称 滨江阳光佳苑 开发商 常熟市滨江房地产开发有限公司 项目地址 常熟市新港镇碧溪迎宾路8号 总建筑面积 19160.00平方米 可售面积 19156.146平方米 可售套数 140套 已售套数 97套 参考均价 2500元/㎡ 主要客源本地、外地客户各占一半开盘时间 2007年3月 备注 5楼带阁楼（50㎡）价格为房价的一半，约1200元/㎡，正在推出特价房，每㎡优惠100元。自行车库，2-3万不等，汽车库23㎡，统一价格5万，20%入住率，物业已经进驻。 2、常熟滨江花园项目名称 常熟滨江花园一期 开发商 常熟市同湖房地产开发经营有限公司 项目地址 虹桥路以南、同济路以北、永嘉路以西、龙溪北路以东 总建筑面积 139591.00㎡ 可售面积 36051.060㎡ 可售套数 450套 已售套数 67套 参考均价 3133.09元/㎡