房地产交易法律制度.ppt

房地产交易法律制度;本讲教学内容;一、房地产开发与房地产交易;（1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。 ①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地；P176 ②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。 （2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。;房地产开发的特点 1、综合性强，涉及面广。 2、工程量大，综合成本高，建设工期长。 3、建设项目种类繁多。 4、与银行关系密切。 ;房地产开发的内容 p179 1. 规划设计。 2. 征地拆迁。 3. 施工组织。 4. 竣工验收。 5. 经营管理。 ;房地产开发的基本原则 p179 1、严格执行城市规划； 2、经济效益、社会效益、环境效益三统一； 3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。 4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。 5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：（1）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可使用。 6、鼓励开发、建设居民住宅。 ;（二）房地产交易概述 ;2、房地产交易的分类 （1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。 （2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易）。;3、房地产交易的特性 （1）标的物位置固定性。房地产不动，双方运用所有权证书和使用权证书及合同交易。 （2）房地连动。房地产交易存在着房与地之间关系的定性问题。我国采用了”房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。 （3）标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。;（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。 （5）承接性。房地产交???中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地使用年限）。土地使用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。 p226.;4、房地产交易必须遵守的原则 p226—227 （1）及时登记原则：转让、抵押，租赁（备案） （2）房地一体原则： （3）房地产交易价格由国家实施管理： （4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则：国家所有者身份不变，直接与土地使用者发生关系 （5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不可损原则 ;5、我国城市房地产市场运作三阶段 第一阶段：土地使用权出让阶段 即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过拍卖、招标和协议等方式，向房地产开发商提供国有土地使用权。;第二阶段：二级市场阶段（开发与销售阶段） 在此阶段，开发商首先要筹集资金，在筹集资金的同时及之后，要进行勘察设计、建筑招标、投标、开工兴建，直至竣工验收一系列活动，完成房地产开发业务，将已竣工并验收合格的房屋投向市场。 这时房地产运作由开发进入销售阶段，并通常有金融机构与律师行业的介入。 在销售阶段，买卖双方均要进行物业交易准备，而后买方进行物业选择，双方商定成交价，完成定金预付。;买方可向银行申请购房贷款，银行委托物业评估机构提供正式估价报告而后决定是否给予贷款。 如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可准备契约。 待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。 但是房地产产权却并非此时转移，双方须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。;第三阶段：房地产交易阶段 即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。 这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。 在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的帮助：如向房地产咨询机构咨询有关政策、法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。 需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。;二、房地产转让法律制度;2、特点 （1）房地产转让的主体：房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。 （2）房地产转让的客体：房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。房地一体 （3）房地产转让的形式：房地产买卖、赠与、交换、继承等。既可有偿也可无偿（如赠与）。 ;（二）房地产转让行为的有效条件;必须符合的法定条件是： 1、须按照