房地产企业成本管理理念分享.ppt

设计阶段成本管控的重点 园林景观专业关注重点： 在委托园林景观设计之前，应根据项目档次所定的目标成本或《设计限额指标表》，确定园林景观工程的单位成本(元/景观m2)，并向设计院设计师进行交底，作为概念设计的依据。 根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，设置成本分配系数，让成本投入能在重要的区域有所侧重。 详细的园林景观方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设施、围墙等进行拆分，明确方案的成本目标。在方案完成后，再逐步核算分项费用、总费用是否超标，并反馈给设计师，再调整、再核算。 施工阶段成本管控的重点 招标时在编制标底前首先要做好下列准备工作： 1、要清楚地了解图纸及工程规范中有无特别的技术要求和施工工艺，充分考虑到其可能会导致报价偏高或偏低之因素。 2、要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。 3、要清楚地了解本工程之报价范围，并对照清单特别说明和清单各项目内容描述结合计量原则来编制各项目之单价，要充分考虑到特殊材料和设备、质量要求、工期要求、工艺要求、特殊的现场环境对报价的影响。 4、 要注意分析参加投标的投标人可能提出的报价来作适当地调整。 施工阶段成本管控的重点 施工方案是否先进、合理 直接关系到施工质量，直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润 最优方案施工 降低成本、 加快进度、 保证质量和安全、 实现工程项目投入少产出最大、 提高经济效益 优化施工方案? 选择 施工阶段成本管控的重点 工程变更 在项目的实施过程中，由于各方面原因，工程变更是很难避免的。 变更 工程量 工期 成本 施工成本管理人员 判断变更带来的索赔额度 工程变更一般包括： 设计变更、进度计划变更、施工条件变更、技术规范与标准变更、施工次序变更、工程量变更等 施工阶段成本管控的重点 现场签证，必须坚持三个原则： 一是准确无误原则 工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以结算审核进行工程量计算方便为原则。 二是实事求是原则 凡是无法计算工程量的内容，只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。 三是现场跟踪原则 为了加强管理，严格投资控制，凡是费用数额较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员、甲方以及造价审计人员一同到现场察看 施工阶段成本管控的重点 2 成本分级管控及落地关键 1 成本管理的“三全”管控 目录 分级管控 级别 定义 责任人 要点 ?一级 ?目标成本 ?项目负责人 ?总额合理、每个费项合理；集团审批； ??二级 ?合约规划 ?成本经理 ?合约预估金额合理；成本经理牵头编制，集中管理，定期修正，库存材料结转； ??三级 ?合同管理 ?业务负责人 ?合同、变更执行、预估变更、合约规划修订申请、付款申请； ??四级 ?工程量清单 ?工程经理（ 造价工程师） ?事前测算、事后核算、合同付款依据； 合理授权、层层聚焦； 集团：抓大放小，统一标准（目标成本）； 公司/项目：保证业务的“灵活性”（合约规划）； 管理责任划分（样例） 项目成本经理 开发成本的责任人；营销费用统计、预警责任人； 项目营销经理 营销费用的直接责任人 ； 项目财务经理 负责“部门费用”分摊；项目预算；收益分析； 项目负责人 目标成本的责任人，检查、督促全项目合约规划的执行 落地关键 一条主线 -以合同及合约规划作为管理主线，管控项目总体成本 三个模板 -目标成本模板 -合约规划模板 -成本历史库模板 四个核心成本数据 -目标成本、动态成本、实际成本、实付成本 二个核心 -成本核算 -成本控制 一条主线：合约规划 为什么要做合约规划？ 合约规划是什么？ 预计合同 将各费项成本分解为未来可执行的合同 随项目的进展，合约规划逐步变成真实合同 统一成本语言 事前控制 指导采购招标计划制定 指导合同签订 确保计划的按期达成 从拆分工作解脱出来 成本支出现金流，指导资金筹措 基于合约规划的成本分级管控及落地关键 三级科目保持一致。 一个是合约分解，一个按测算明细科目分解 控制：目标成本科目 + 合约规划 核算：目标成本科目 + 明细测算科目 成本管理的两大核心 成本核算 强调成本测算（预算）模型的准确性 对成本构成的定量分析、经济技术指标的沉淀； 更倾向于明细级（准清单）的成本核算； 成本控制 强调实时的过程的，可量化的控制； 目标成本、合同执行、动态成本、调整成本； 更倾向于总量级的成本控制； 房地产企业成本管理理念分享 房地产企业成本管理理念分享房地产企业成本管理理念分享 房地产企业成本管理的现状