房地产估价 第十章 农用地估价.ppt

房地产估价 第十章 农用地估价;第十章 农用地估价;学习目标;一、农用地的概念及特征;（二）农用地特征 1．土地的自然肥力是农用地质量的基础 2．农用地资源具有再生性 3．农用地存在区域差异性 4．农用地既是劳动对象又是劳动手段，是不可代的生产资料。 5．农用地地力的相对稳定性 6．农用地受自然环境影响显著 7．农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统的类型、结构及其循环状况。 ;二、农用地价格;（二）农用地价格体系 1．按农用地价值属性划分的地价体系 （1）农用地资源价格 （2）农用地社会价格 （3）农用地景观生态价格 2．按农用地产权关系划分的地价体系 （1）农用地所有权价格 （2）农用地使用权价格 ; 3．按不同的估价目的形成的地价体系 （1）农用地承包价格 （2）农用地转包价格 （3）农用地拍卖价格 （4）农用地抵押价格 4．按农用地价格类型划分的地价体系 （1）农用地基准地价 （2）农用地宗地地价 ;三、农用地价格与其它用途土地价格的差别; 2．农用地价格还具有其他用途的土地价格所不具有的特点： (1) 农用地价格以收益能力为基础,土地的自然肥力、投入资本的利用方式及其地理环境条件都因地而异，土地价格也千差万别。 (2) 农用地的价格变化平缓。 (3) 农用地价格以土地用途管制为前提。; (4)农用地价格是其他用地价格的基础。 (5)农用地市场价格远远低于同区域内的商业、工业等建设用地的市场价格。 (6)农用地价格以养育功能价格为主，承载功能价格为辅。 (7)农用地转用与征用价格的不确定性。;四、影响农用地价格的主要因素;第二节 农用地价格评估的理论与方法;一、农用地价格评估的意义;二、农用地估价的理论基础;三、农用地估价基本原则;四、农用地价格评估的主要方法; （二）市场比较法 1.搜集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4.进行交易期日修正 5.进行影响因素修正 6.进行年期修正 7.计算比准价格 ; （三）成本逼近法 1.确定土地取得费 2.确定农用地开发费 3.确定各项税费 4.确定农用地开发资金利息 5.确定农用地开发利润 6.确定农用地增值收益 7.求取农用地积算价格 8.对农用地价格进行年期修正 9.区位修正;（四）评分估价法 1.建立农用地价格影响因素体系 2.制定农用地价格影响因素评分标准 3.调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 4.确定单位分值价格 5.待估宗地价格计算 6.对农用地价格进行年期修正;（五）基准地价修正法 1.系数修正法 2.定级指数模型评估法 其他常用的农用地估价方法有土壤潜力估价法、标准田法；此外，农用地估价还有总收益倍数法、影子价格法、购买年法等;第三节 农用地宗地估价;一、不同利用类型的农用地宗地估价;二、不同估价目的的农用地估价;三、农用地宗地价格评估的基本步骤;第四节 农用地基准地价评估;一、概述;二、农用地基准地价评估的技术路线及其步骤; （二）定级指数模型法 采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。 1.资料调查 2.按农用地级别确定农用地的土地利用类型 3.按土地利用类型进行样点地价调查、计算与修正 4.测算有样点地价定级单元的平均地价 5.选择确定有样点地价定级单元的指数 6.建立定级单元平均地价与定级指数关系模型 7.计算各级别基准地价 ; （三）基准地块评估法 采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块地价，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。 1.调查和收集资料 2.划分均质地域 3.选定基准地价 4.评估基准地价 5.核定基准地块价格水平 6.计算均质地域基准地价 7.基准地价的确定;三、基准地价修正系数表的编制;第五节 农用地征用价格评估;一、农用地征地价格概述;二、农用地征用价格评估;三