房地产企业采购策划及管理.ppt

合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？（甲供、甲控、乙供） 结合材料设备的类型、与工程进度的密切程度、产品品质和成本可控性 ----成本控制要求 ----对建筑效果和功能的重要性 ----甲方资源优势、管理能力 ----合作方资源与能力 ----因地制宜（国家或地方税务政策） 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？ 甲供：甲方采购乙方负责施工或安装 对金额大，质量要求高、对楼盘的品质影响大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲供方式。 例：　　 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？ 　甲定乙供：乙方依据甲方指定的品牌/厂家/价格/质量和技术要求，实施采购 设计阶段无法定板或无选型参数、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的品质及功能有一定影响，信息价与市场价差异较大的材料、设备（或合同计价原则缺失）适合采用甲定乙购方式。 　 例：　 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？ 乙供材：与施工进度及配合较密切，工程中常见或普遍使用，对楼盘效果及品质影响不大，市场供应充裕，且价格、质量相近； 但对若干品牌（质量、价格）差异较大，且对建筑质量及使用功能影响较大的材料设备，需确定许可的品牌/厂家范围。 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？ 思考：营改增政策出台后，大部分材料设备适用17%增值税税率，与营改增之后建筑业的11%税率存在差异，基于有利于成本降低的考虑，目前甲供、甲控乙供、乙供相结合的材料设备采购模式可能会作相应调整。 调整的方向：甲供材比重可能会上升，什么类型的材料适合甲供？ 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 3）采购方式如何策划？ 星河目前的采购方式： 招标、议标、直接委托、战略采购落地、集中采购 战略采购：通过与优质供应商建立长期稳定的合作关系，扩大供应商供应规模，实现在双赢基础上的总成本的降低，或者在相同价格下获取更为全面和优质的服务，按照这样的合作关系实施的采购称之为战略采购。目前主要针对基于标准化设计基础上的部品部件或标准化工业产品：电梯设备、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。 集中采购：一个或若干个城市公司的多个项目，基于需求的产品或服务类型相同或类似、需求时间相近等条件；或基于在一定期限内稳定的产品或服务需求；为提高采购效率和议价能力、实现规模采购效益，而实施的合并采购。通常形式为：多项目集中采购和年度集中采购。 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 3）采购方式如何策划？ 采购方式的确定原则：根据采购的规模和采购权限划分确定。 《采购管理制度》6.3 合同类型 （按计价模式） 总价合同 单价合同 成本加酬金合同 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 费率合同 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 哪种方式最有利于业主方？ 1、桩尖作为措施费考虑 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2、场地平整及处理纳入桩基工程总价包干（含运桩道路、现场软弱地基处理、河塘处理等。） 采购策划能创造价值！案例： 原界面：甲方按桩机进场要求完成场地处理及道路铺设，乙方负责施工期间维修及加固的费用，单项总价包干。 3、基坑支护纳入总包 实际，该项费用在两种模式下，价格基本相近。 4、其它：如基坑降水由按台班单价包干改为总价包干（国际一期4#地块合同价126万，结算价195万）；土方集中采购区内平衡减少外运（国际三期土方开挖与国际二期景观回土外运52.8，内倒13） 价值点： 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 采购策划能创造价值！ 1、降低直接成本，减少不可控的成本风险； 2、简化管理流程，减少协调和管理工作量，提升管理