土地估价案例与报告任意集试卷（土地估价案例与报告）_1.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 土地估价案例与报告任意集试卷（土地估价案例与报告） 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 剩余法求取委估地块综合用途地价 1．本次估价假设条件 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算 1)比较案例的选择 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。 表1 案例情况说明表 序号项目名称项目位置用途交易日期销售价格/(元/m2) A×××大厦西二环×××大街综合2003.613800 B×××大厦×××区×××大街综合2003.614000 C×××国际×××区×××路东侧综合2003.614000 2)比较因素的选择 根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m2) 总开发价值=13705×67000÷10000=91823.50(万元) 表2 比较因素修正系数表 比较因素委托对象比较案例比较案例比较案例 交易价格/(元/m2)待求138001400014000 交易情况100100100100 交易日期100100100100 权益状况100100100100 区域因素10099100100 个别因素100102102102 开发完成后的比准 价格/(元/m2)待求136661372513725 3．整个开发项目的开发成本估算 1)建安综合成本 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/m2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费用为2700×91800÷76192=3253(元/m2)。费用情况见表3。 表3 各项费用情况 项目名称单方成本/(元/m2)总费用/万元备注 建安费用3253包括结构、设备及装修 红线内市政费用488建安费用的15% 建造成本374125064.70前两项之和 管理费用488建安费用的15% 专业人士费412建造成本的11% 总投资额464131094.70前三项之和 利息524利率5.49%，开发期为2年， 均匀投入，以复利计算 合计516534605.50综合建筑面积 建安综合成本为34605.50万元。 2)销售费用 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。 表4 各项费用情况 项目名称销售费用/万元备注 营业税及附加5050.29总价值的5.5% 代理及广告费2754.71总价值的3% 合计7805.00上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 3)发展商合理利润 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 4．取得税费 经调查，土地取得税费一般为土地价格的4%。 5．项目开发余值 土地价格V=开发完成后的房地产总价值一整个开发项目的开发成本一开发商合理利润一土地取得税费4%V V=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%V=41532.75(万元) 熟地楼面价=熟地总价÷综合建筑面积=4911(元/m2) 6．征地拆迁及其他费用 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/m2。 7．毛地价 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/m2) 假设条件中缺少一项，请指出。 2、下面是一份