房地产基础知识培训详解.pptxVIP

目 录;一、房地产基础知识; ; ;房地产市场的分类; ; ; ; ; 1、收入的变化；2、银行存贷款利率的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。;;房地产基础名词解释; 总用地面积：经城市行政规划主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积：经城市行政规划主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 ;总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和； 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政 府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； ;公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。 ;建筑覆盖率：即建筑密度。建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化； ;房屋销售面积：房屋按套出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的套内面积与该套应分摊的公用建筑面积之和。 层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸 。常见砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.8米 、2.9米、3.0米 ; 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高=层高-楼板厚度 公摊面积?：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：?⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；⑵各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。 ? ; ? 道路用地?：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 营业税：是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。销售不动产的营业税税率为5%， 计算公式=营业额×5%。; 城市建设维护税：是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种税收控制线。? 计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。 1、纳税义务人所在地在城市城区，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%； ; 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增值额征收的一种税。 (一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 　 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数; 预征率：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税; 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。 房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。 ;契税：契税是土地、房屋权属转移时想起承受者征收的一种税收。; 宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它