某广场地块评估及方案说明.pptVIP

吴江·新天地广场——地块评估及方案说明——;— 地块价值分析 —;地块位置：松陵鲈乡路西、江兴西路北 土地性质：商业 建筑指标：占地25933㎡，总建51866万㎡，容积率为2.0 建筑密度：≤40%;位置示意;地块现状及四至;城市规划;地块价值总结分析;— 市场环境分析 —;楼盘示意;吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块； 商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势； 本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。;— 地块价格评估—;吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应； 08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了商服用地的供应； 未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板块将迅速成为区域热点。;土地价格测算;近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长水平来看： 测算（以恒隆国际地块为基价）2008年下半年：当前地块1539元/㎡的楼面价， 2010年6月，修正楼面价格为：1862元/㎡左右（248万/亩）。;— 地块开发建议—;吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展， 区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式 与日趋增长的消费需求出现错位…… 吴江需要新的商业模式来提升城市形象！;不仅为开发商和投资者创造回报， 为地方创造税收和就业， 更能打造所在区域的核心差异化竞争力， 缔造所在城市新名片和新客厅， 提升城市招商引资环境和形象！;站在城市运营的高度上， 站在商业模式革新的气度上， 达到政府-开发商-老百姓利益平衡的最大化。;— 新天地方案背景研究分析 —;吴江印象;吴江消费印象;· 中国经济持续增强，消费习惯及方式趋于多元化、国际化 · 中国人消费习惯及方式处于急剧变革阶段 · 吴江经济实力处于中国县级市前列，居民购买力强 · 吴江消费模式单一，商业市场机构急需提升和转变 · 吴江大量高端消费外流，高端商业存在市场空白;— 新天地项目定位及规划布局 —;新天地广场市场及形象定位;新天地广场目标定位;新天地广场业态构成;物业发展建议——价值体系;项目规划技术指标建议;总体设计原则 1. 规划布局、建筑风格整体呈现放松、自然，古老的欧洲街镇的特色。 2. 强调人、商业、环境之間的协调互动 水系、阳光、绿色植物与纯欧式建筑景观的合理搭配。 3. 强调街区的适宜尺度和景观变化。 4. 注重中心景观广场的欧式氛围的营造。;—新天地项目定位及规划布局;欧洲名品馆效果图;商业街规划效果图;商业街內庭效果图1 ;商業街內庭效果圖 ;建筑局部效果图;国际会所规划效果图;酒店式公寓规划效果图;景观规划设计理念 遵循吴江市“水在城中 城在水中”的规划布局，通过绿地、水系、雕塑等强调欧式的景观设计风格，为吴江的城市发展提供风景，同时也向吴江整个城市借景。 商业街內部通过路网连接草坪、花卉、喷泉水体的大量运用，设计为更具欧式气息的园林，更增添新天地广场的独特魅力。;道路规划设计理念 商业人性系统遵循人车分流的原則，通过竖向的变化，将行车道路与人行通道设计为不同的高度，人在商业街的购物会感觉更安全，真正营造一个休闲、自由的街道环境。;— 新天地项目扶持政策需求说明—;1、招商活动的支持 目前，包括北京、上海、深圳等中国一线城市，尚未有任何一个商业项目能同时引入这么多国际一线品牌的入驻，因此，新天地项目成功的前提，除依靠我们团队与国际品牌的长期合作经验优势，还需有吴江政府的大力支持，主要通过开展形式丰富的招商活动，共同努力打造吴江城市影响力，提高吴江的城市地位，吸引更多国际顶级品牌的进驻。 2、税收政策扶持 由于新天地项目整体收益需靠商业运营租赁、酒店式公寓等收益维持，同时预留5年市场培育期，同时兼顾政府形象的功能，新天地项目资金平衡压力较大，希望政府考虑在项目运营培育期间，给予税费免除等优惠扶持政策。 3、各行政部门的配合支持 由于新天地项目定位于吴江城市商业领袖，在人流、车流交通组织、消防、安保等需求相对复杂，因此希望政府相关部门可以出面予以鼎力配合与支持。;Thanks！;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。*** 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。**** 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。***** 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。