瓮安华都嘉苑项目营销规划推广战略建议书.pptx

“华都·嘉苑”营销规划推广战略建议书一次守正出奇的广告暴力运动华都新天地商业推广核心课题》180天，3个亿的艰难销售目标，如何达成？》住宅+商铺的多元推广及销售，如何并行？》20万—500万的商铺投资，在逆市中如何调动和激发投资市场的激情？8月9月10月6月7月目标分解淘宝城重磅出击完成销售及招商目标回款1亿住宅部分强势出击消化剩余大面积商铺目标回款6000万去化沿街铺位消化少量住宅完成5700万回款住宅强势销售剩余产品持销目标回款8000万第一部分 项目审视项目审视：（一）城市认知（本分析结合前期市场调查报告分析，部分相关数据不再赘述）瓮安县是一个以茶叶、畜牧业、烤烟、果蔬生产为主的县，近年来随着矿产资源开采，逐渐转为以磷、煤化工为主的工业生产结构县城 项目审视：（一）城市认知政治环境解读 “十二五”规划，瓮安县要继续按照“融入贵阳、面向两广、立足乌江、挤进长江”的战略构想和“环境立县、工业强县、农业稳县、三产活县”的发展思路，加速发展，加快转型，推动跨越，力争在重点领域和关键环节取得重大突破。同时要大力推进经济结构调整，着力发展以现代磷化工为重点的新型工业， 固定资产投资稳步增长全年全社会固定资产投资完成262635万元，比上年增长73.07%，其中，房地产开发投资完成53679万元，增长369.3%。项目审视：（二）市场认知1、商业市场瓮安消费市场目前主要以兴隆西路，花竹园步行街、人民广场等区域为主，集中以街铺店面体现，瓮安消费市场缺少主力商家，缺乏品牌引导企业，这将是市场所趋，市民所求。瓮安消费市场缺乏现代城市购物无素，升级更新空间大项目审视：（二）市场认知 2、房产投资（1）房价逐年提高，但瓮安本地房产开发也逐年增多，这将导致项目竞争加剧（2）本地投资渠道传统，投资思维单一（3）目前市场中商业面积较小，租金普遍过高，有利于项目商铺推广销售（4）本地住宅市场受其它项目不断开发，国家宏观调控等因素影响，阻力较大小结：1、瓮安做为偏远的县级城市，属于资源性城 市，有大量的小矿主，有一定的购买力2、西南山区城市受土地稀少所限，居住相对集中，所以在住宅购买上有很多乡镇前来购买3、近几年瓮安的房地产发展极为迅速，从体量和数量上都在迅速放大，竞争逐渐进入白热化第二部分 项目认知项目分析：（一）宗地认知（A）位置：西侧靠老城，东侧靠文峰中路新兴商圈，项目规模跨越新老商圈，将替代原有的部分商业功能商业：绝佳板块、新老商圈结合点居住：高层美景、配套齐全政治：政府形象工程、瓮安新名片本案城心项目分析：（一）宗地认知(B)一期项目经济指标用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）住宅（㎡）商业（㎡）地下车库（㎡）54718698249763.2680536.1318218.59项目基数认知1.1 项目解析（C）住宅户型情况：141.6㎡-174.5㎡ 占一期总房源 43% 106.8㎡-138.06㎡ 占一期总房源 48% 90.3㎡-95㎡占一期总房源 8.5%住宅销售情况（截止5月31日）可售房源的960套中85%以上都是大户型和高层住宅，这将给后期销售增加很大难度项目基数认知1.1 项目解析（D）商业可售面积统计：（剃除回迁、前期销售的面积） 一层可售面积9110.2平方米 二层可售面积11338.9平方米 三层可售面积18661.5平方米项目中的一层商铺基本已全部回迁、出售，遗留商铺主要集中在偏角、二楼三楼。商业可售商铺 少、偏、大 给后期销售带来一定的挑战项目现状分析1.项目现状分析自2010年10月开盘至今共销售463套，整体销售不够理想；由销售不佳给公司资金造成很大的压力；商业销售、回迁没有统一的规划，业态布局混乱，给后期经营造成很大的风险；营销推广，没有明确定位，没有延续性策划推广；案场管理欠缺，销售员培训过少，服务、技巧有待提升；通过问卷调查：有68%的客户知道中街有房产开发，多栋高层，但不知道叫“华都·嘉苑”我们更需要“病毒式营销”，全城皆知小结：1、项目推盘以全盘式销售，好卖的先卖，剩余楼盘给后期销售增加难度；2、商业方面，大部分一层沿街位置已安置，剩余大部分为二楼、三楼大面 积铺位，所以必须定位精准业态带动二、三楼销售。3、推广方面，首先案名为住宅案名不利用商业推广，必须有一个整体项目 的案名，重新包装，采用多渠道、多形式化的立体传播，吸引市场关注 度在资源渠道方面大量集中采购，控制媒体渠道阻击对手。第三部分 项目推广定位华都新天地机会浅析瓮安地产2大市场现状；华都新天地2大竞争利器；低靡市场3大制胜机会；瓮安地产的2大市场现状＞供应市场1、宏观调控加强，市场受阻严重》继国家宏观调控加强后，全国房地产市场全面受挫，整体成交量短急剧下滑，形势空前严峻；》受宏观调控的影响，受阻主要集中体现在住