世联地产城市综合体复合开发研究 .pptxVIP

世联地产 城市综合体复合开发研究综合体特性综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大世联观点综合体项目在定位过程中的思考关键点1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能3. 各种物业类型之间的相互影响4. 开发时序与物业价值最大化的关系世联观点1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。世联观点2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。商业办公公寓酒店世联观点3. 各种物业类型之间的相互影响与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次 实现较高的销售价格 保持物业形象 保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 作用 相互关系世联观点4. 开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right.----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:195、You have to believe in yourself. Thats