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星河湾案例分析 一、项目介绍 二、产品定位 三、规划设计 四、户型配比 五、装修 六、园林 七、营销 八、销售状况 九、综述 星 河 湾 项目介绍 地理位置： 朝阳区朝阳北路四季星河路，东四环和东五环之间 交通状况： 距离 CBD 商圈 3.8 公里，朝阳北路红领巾桥向东 开发情况： 整体项目分两期，一期共 7 栋，二期共 6 栋 占地面积： 总占地 34.6 万 m 2 ，一期占地 21 万 m 2 建筑面积： 共约 60 万 m 2 居住户数： 1664 户 商业： 一期无商业，二期有 6000m 2 的商业物业，只租不售 绿化情况： 项目东侧有一 12.8 万 m 2 的生态公园 建筑类型： 错层式设计，板楼， 7 － 16 层 车位比： 1 比 1.12 装修状况： 精装修，精装标准 3500-4000 元 / 平方米 对外开放时间： 2005 年 6 月 18 日 开盘时间： 2005 年 7 月 2 日 入住时间： 2006 年 4 月底 均价： 16000 元 / m 2 价格折扣： 开盘前，一次性 95 折，按揭 97 折 物业管理费： 6 元 / m 2 / 月 户型面积： 套内面积最小 197 m 2 ，最大 463 m 2 发展商： 宏宇集团 建筑设计： 北京市建筑设计研究院 物业管理公司： 高力国际物业管理公司 广告公司： 揽胜广告 项目介绍 星 河 湾 五 环 四 路 二 三 环 星河湾 环 环 路 路 路 朝 阳 北 路 长 安 街 京 沈 高 速 万科青青家园 项目介绍 万象新天 ( ￥ 3655) 国美第一城 ( ￥ 5682) 华纺易城 ( ￥ 5275) 珠江罗马嘉园 ( ￥ 6561) 星 河 湾 观湖国际 ( ￥ 11020) 二 棕榈泉国际公寓 ( ￥ 13449) 环 路 公园五号 ( ￥ 7666) 三 环 路 四 环 路 五 环 路 星河湾 朝 阳 北 路 长 安 街 成交均价 8800 星河湾处于普通住宅包围中， 周边市场和本项目差异较大 成交均价 5800 （除星河湾） 京 沈 高 速 万科青青家园 成交均价 3655 项目介绍 民航医院 北京东区医院 朝阳第三医院 北京二青工业学校 六里屯中心小学 五 环 路 星河湾 星 河 湾 北京旅游学院附中 联大商务学院 经济学院附中 首都经贸大学 二 环 路 三 环 路 四 环 路 朝 阳 北 路 长 安 街 华堂商场 易初莲花超市 星河湾距离主要医院、学校、 商业相对较远 京 沈 高 速 万科青青家园 项目介绍 — 点评 星 河 湾 点评 1. 身处经济型楼盘销售腹地 ; 2. 周边配套对于高端客群并不完善，距 离较远 ; 3. 属于近郊豪宅 , 价格和环内豪宅相近。 星 河 湾 产品定位 定位分析： 根据数据和市场规律判 , 形成星河湾产品定位的背景如下 : 1. 成本高 星河湾土地成本高于周边项目 属于绿化隔离带项目 ( 并自行修建 ) 开发周期长 ( 获得土地到推盘历时三年多 ) 星 河 湾 产品定位 定位分析： 根据数据和市场规律判 , 形成星河湾产品定位的背景如下 : 2. 产品力表现的信心 广州星河湾 , 由于产品力的充分表现获得当地市场 的充分认可 通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值 不利因素 希望通过产品定位差异化 , 进入区别于区域产品主 流的细分市场 星 河 湾 产品定位 定位分析： 根据数据和市场规律判 , 形成星河湾产品定位的背景