上海松江三湘四季河滨苑营销策划报告136PPT7.3M天地行.pptxVIP

1;报告纲要;篇一 卖什么？; 【PART1 市场背景】;1.区域住宅市场概况 ;2.个案分析;竞争楼盘成交情况表 ;供应面积配比 ;成交面积配比 ;;;;;3.区域商业情况 ;商业部分小结： ◆众多开发商早期看好松江新城商业发展，在规划社区的同时规划了大体量商业； ◆松江新城的商业主要以商业街、主题性商业及社区商铺为主； ◆区域商业的业态定位主要为餐饮、服饰、休闲、娱乐，而专业性的商业较少； ◆区域内在售商业价格基本为7500-12000元/㎡，商铺的平均日租金主要为2-3元/㎡； ◆受住宅入住率低、人气不足等因素影响，部分商业的经营状况不理想； ◆单套面积较大，在售项目中多以100-200㎡的单套面积出现，缺乏小面积的商铺； ◆各商业中心之间距离较远，交通可达性差。 ;【PART2 产品定位】;1.产品定位;『大学城』 　　该区房地产现已进入全面启动阶段，核心项目松江大学园区现已具备规模效 应。松江新城以大学城为依托，借助于一城九镇规划中唯一重点新城的规划启动， 加上新区政策的支持，使该区域住宅在近期迅速发展。根据总体规划，松江新城内 的中央绿地周边已兴建了一批市政、商业、图书馆、休闲广场等设施和项目，近两 年内有望形成独具特色的中央公园商圈。大学城房产区有便捷的交通和优美的环 境，加上高尚的文化品位，是知识阶层首选的居家胜处。;『7090』 　“7090”政策明确指出90平米必须达到项目建筑总量的70%，这个比例不应该 是政府的一次“冲动想法”，至少在未来的几年里，它应该是合理的。对本项目 的目标客户来说在“大房子”离他们还很远， 90平米的“标准”住房显然更容易 被接受。本项目的收益也将通过“7090”这是一个多赢的结果实现。 ; 『经济型全龄化』 　　本项目作为一个以小户型为特色的社区，不仅是一个年轻人的乐园，更是一 个全龄化的社区，从0岁到100岁都可以在此安居。 　　小区中根据房型面积的不同，既有专门单身年轻人居住的住宅组团，也有适 合一家人合居的房子，经济的户型更使得买两套房子钱差不多等于其他楼盘买一 套的价格，这样就形成了老人和年轻人可分可合的居所，实现分龄化空间，???龄 化休闲。 ; 『生态型』 　　本项目作为一个纯高层社区，建筑密度仅15.39%，绿化率近50%，同时还得 天独厚的拥有环岛水域，作为一个生态型社区的先天性优越条件。随着人们对生 态居住的要求越来越高，环境的优劣已经成为衡量社区居住层次的首要标准，一 个生态环境优越、卫生质量上乘、环保意识浓郁、人与自然和谐相处的社区，才 是人类最适宜居住的社区。只要在后天景观设计、物业管理等方面精益求精，就 必定能够将社区建设成为生态环境一流、人与环境和谐发展的理想家园。 ; 『大型社区』 　　本项目总建筑面积37万平方米，如此大的体量具有较大的规模优势，特别是 在小区环境及配套设施上具备明显的优势。 ;『轨道交通』 　　当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立 板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房炙 手可热区域；明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等交通便利度提高，吸引了大量中 心城区居民前往。 现在的松江新城入住情况远比销售情况差，和轨道交通暂时未通有很大关系。 预计通车后，房价最低还有5%上涨空间。;【PART3 价格定位及价格策略】;1.价格定位;2.本案定价考虑要素;3.价格策略;【PART4 资金回笼计划】;项目资金回笼计划（住宅、商住）;【PART5 项目核心价值总结】;小结：项目利基点分析及核心价值提炼 ;篇二：卖给谁？ ;【PART6 目标客户定位】;1.本案房型面积特征;２.收入背景分析及目标客源分类;A类：购买一房；面积在55-63㎡之间；总价范围在34-39万；家庭月收入：2000- 4000元左右；家庭年收入：2－5万元左右；家庭储蓄：3－7万左右。 B类：购买小二房；面积在86－88m2之间；总价范围在54-55万；家庭月收入：5000 －10000元左右；家庭年收入：5－10万元左右；家庭储蓄：8－20万左右。 C类：购买三房；面积在101－121m2之间；总价范围在63-76万；家庭月收入： 8000-14000元左右；家庭年收入：8－15万元左右；家庭储蓄：15－30万左右。 D类：购买多房；面积在134－137m2之间；总价范围在83-85万；家庭月收入： 10000－20000元左右；家庭年收入：12-24万元；家庭储蓄：20-40万。;３.目标客源特征分析;Ｂ类客户特征： ①年龄年龄层分析：B类客源主要面对总价在44万-51万的房源, 以小二房为主，面积在80-88㎡,这类房源总价符合年纪相对较轻的本地人士的支付能力，而36-45岁之间的