伟业顾问_丹青府项目商业营销方案.pptxVIP

丹青府项目商业营销方案;目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路;目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路;乐府江南;租金价格： ;经营方式：经营者自持、租赁 客群：周边未拆迁区域的居民、附近商业的从业人员为主。 综述: 市场门口处沿街商铺面积在20㎡以下，内部市场大厅摊位面积在10~35㎡之间，但非临街商铺和摊位租赁不善，人气低，生意冷淡。据调查，现场商户反映此现状主要是周边大量拆迁、客流减少，且商位不临街等综合原因造成。;面积范围：15~30㎡ 主要业态：杂货，小食品等；;田村至半壁店沿街店铺;面积范围：20 ㎡ 主要业态：服装店，零售、美发等 商铺情况：共计９间商铺，无空置，室内高度５ m,空间窄小； 空置率：０;美廉美商业;乐府江南底商;乐府江南底商;面积范围：50～60 ㎡ 主要业态：比较丰富，烟酒、美容美发、茶叶公司、二手房产中介等 空置率：５７％ 销售方式：自然销售 14套空置 （原因不详）;商铺情况：沿街的两栋楼均设计底商，其中西侧临田村东路底商共计16套，目前仅剩两套边角户型空置（该户型需为消防通道预留过道，平均实际面积不足10 ㎡），东侧剩余14间商铺，为开发商自持（原因不详），目前全部空置。底商室内高度为5米，户型方正。 客群：以本项目及兰德华庭的居民为主。 综述: 以满足本社区基本生活需求业态为主，配套尚不成熟，从目前开放户型的数量上统计，空置率达12.5%。该底商大都为06年开盘时，以9200元/ ㎡实际均价售出，现再租赁给第二业主。但由于区域缺乏商业氛围，所以租金低廉，经换算，本项目60㎡左右户型的租金为5.47元/天/㎡，水平高于周边大面积底商产品。 ;面积范围：180 ㎡ 单层底商和240㎡复式结构底商，复式结构按两层面积销售，其户型与本项目相似，由于建筑设计原因，存在部分柱、墙等对格局的影响，且南向开窗面积小，采光较比本项目有所不足。 主要业态：宠物门诊，房地产中介等 空置率：14% （如计入未售房屋，则为６５％）;商铺情况: 共计26间商铺，东侧14套为复式底商，已投入使用，两套空置。西侧12套为单层底商，目前属于在售之中， 单价14000元/ ㎡由于目前无法办理贷款业务，故呈现有价无市的状态，全部空置。单层室内高度为4m，复式高度为2.9m。 客群：路过及本项目和中国房子的客户居多。 销售方式：自然销售 综述: 目前项目租金水平维持在1.2万元/月（月供）左右，经换算，本项目180㎡户型的租金为2.6元/天/㎡左右，租金水准低于中国房子的小面积底商。业态以二手房中介、美容美发等相对集中。 ;2007年3月已经开始楼体的内外装修，以及智能化的安装，4月份开始市政工程的建设，5月份开始电梯安装，而社区内的园林工程则预计在6月份动工，07年十月交房。 该项目底商为临街楼首层,通过市调了解底商单位面积约60 ㎡左右,均价为14000元/ ㎡;商业营销思路—市场分析与综述;目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路;本项目6号楼建筑尚未出地面，7、5号配套及7、8号住宅仍在拆迁过程当中，周围居老住区处于拆迁过程当中，人流数量逐渐递减，故周边毫无商业氛围，对于购买商业的客群来讲，销售大面积、总价高的商业，仅依靠营销手段，而缺乏实体建筑的支持，具备一定难度。;现本项目周边已全部拆迁，仅有零星沿街商铺，目前项目形象难以支撑预期均价的商业销售。 政府将要为田村路进行扩修，由此一来，将改善本项目周边环境。 本项目预计将在2008年底交房，届时，熙湖2期等项目也已入住，区域内商业氛围将有所改善。;本案面积区间与区域对比;分销售单元解析;产品户型分析;分析总结;目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路;客户调研;客户调研;客户总结;目录市场调研项目分析客户分析产品定位营销思路;商业营销思路—产品定位;2、以住宅或商住形式发售,强调多功能性,以及多功能性带来的性价比 ;商业营销思路—产品定位;客户对地段和产品的认知率低； 本项目为期房阶段，且封顶时间为07年9月、正式入住时间为08年底，投资商业的客户的观望心理严重； 虽然本项目价格属于区域平均水平，但由于项目目前形象的影响，对于商业产品，难以通过价格优势达成快速去化。;商业营销思路—产品定位;商业营销思路—产品定位;通过菜单式服务，提升产品力，达成6号楼底商的去化—— 根据客户需要，为每套户型增设卫生间、加装隔层； 对于住宅意向客户，可将南侧窗户再造成入户门，并适当封闭北侧入口； 可将南侧绿化带作为附赠花园，赠送给住宅意向客户； 在可能的情况下，将住