XXXX年漯河项目产品优化建议沟通案.pptxVIP

;【漯河项目产品优化建议沟通案】 ;首先，结合项目自身情况对项目系统梳理分析，对项目进行定性与定位. 其次，站在市场的角度，对项目进行系统思考，从产品市场和客户市场中对项目进行机会论证。 最终，得出项目定位及整体运作规划。;4;认识自我 发现机会;认识项目;项目分析;物业位置：汇源区北京路与107国道交汇处 物业类型：多层+小高层+高层 占地面积：20亩 地上建筑面积：40034㎡（ 商业9945㎡ ）;项目四临;项目地貌;项目环境;区位分析;老城片区;沙 澧 产 业 集 聚 区 用 地 规 划 图;项目??边独特资源; 目前，沙澧公园澧河景园一期已正式面向全漯河市开放，已成为漯河市民的重要休闲娱乐场所，作为漯河市重点民生工程，绿化改造工程将进一步实施，按照规划沿河两岸形成大量高端住宅区。;规模较小，边际成本高。 环境因素：周边环境欠佳，居住舒适性受一定影响。 配套缺失：周边少有商业、金融、教育等生活设施。;项目属性定位;19;站在城市高度，分析市场、洞察需求;城 市;城市区位;城市发展规划;;25;区域市场分析;郑州住房限购政策 ;产品市场;;区域市场分析;2010年漯河房地产成交价格;从市场供应量来看，中高档的项目高于中低档项目，中高端市场竞争激烈。 从目前在售楼盘的体量来看，高品质已然成为房地产行业发展的必然趋势，就本项目而言规模较小，要求我们从产品同质化中走出来，做出更符合目标消费者的高品质产品。;项目名称;项目名称;项目名称 　;三房设计特点： 面积偏大：市场上面积设计多在130平米以上， 飘窗元素普遍运用，观景阳台、拐角窗、270度落地窗、多功能房设计、入户花园等设计理念已经出现。 ;二房设计特点： 市场上设计多紧凑：面积多在80-100之间。 飘窗元素普遍运用，拐角窗、270度落地窗、阳光房，单阳台设计，南北多通透。 ;项目;项目;建业·壹号城邦 、双汇欧洲故事 、紫金城、金地·兰乔圣菲、昌建·外滩、金域蓝湾、沙田锦绣天地 、颐景园、天明第一城、花漾年华、上城公馆、建业·森林半岛 ……;区位特征： 是漯河的中央行政区（COD），高端居住区。沙河以北，工业发达，各方面配套相对完善，居住环境良好。 产品以高档为主，商品房价格相对较高，整体均价约在3200元/平米左右，个别楼盘接近4000元/平米左右。 市场供应量较多，对全市整个房地产市场有较大的影响。;建业森林半岛;峻峰华庭;板块物业类型配比上小高层与高层供应量相当，小高层占44%、高层占45%，并且占主导地位，片面体现出在物业类型上比其他板块超前。 板块户型配比上以三室为主导户型，占总供应量的78%。 板块面积配比上以130-160㎡为主导面积，占总供应量的48%，明显主导面积比其他板块的大。;源汇区板块;良河雅居;从户型角度;住宅市场机会;户型产品机会;商业市场机会;51;了解市场，洞察客户？;漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。 家庭结构 “两口、三口之家”成为现代家庭的主流，占所有家庭的84.9%，家庭户规模趋向小型化。 城镇化水平进一步提高，人口向城镇和非农产业聚集； 目前老城区仍然是居住的第一居所，源汇区、郾城区占据了58.1%的人口居住量；而其他区域的集中度相对较低；;客户消费偏好;客户消费偏好;67%的人群期望面积区间在90-120㎡。 受现阶段国内宏观经济及整体房价影响，客户逐渐青睐面积适中，功能齐全的紧凑型户型产品。;年龄多在30岁以内。 他们工作生活在两大汽贸园区和建材市场周边区域。 单身占大半，其次为两人世界 学历水平较低。 从事行业相对集中，以汽贸、建材业务的普通员工为主。 收入水平相对较低。;小户型购房原因剖析;（数据来源于漯河楼盘调研问卷）;60;抢占市场空白 锁定目标客户;漯河首发RoomMax跨界公寓 零浪费 更给力;; RoomMax紧凑户型，深度挖掘空间潜质，充分利用有限空间、删除多余的浪费面积，最大提高得房率，创意更多实用功能，让家居生活更惬意。 [新功能主义——预留成长空间] 增设多功能房，可针对不同情境的成长家庭。考虑到生活习性上的差异，在功能区上做了明确划分，休憩区与活动区被区分，使得大家既能居住在同一屋檐下，又杜绝了互相之间的干扰。 [实用主义——空间利用最大化]在接近黄金分割比的空间布局中，面积设计紧凑，高空间利用率。紧凑户型，使空间利用最大化。休闲阳台，超值实用。有限空间，创造无限可能。 [舒适主义——人性关怀无微不至]?卧室与之间过渡空间适中，舒适而不浪费；主、次卧和书房均设飘窗，采光充足；U、L型厨房设计，洗、切、炒一条直线操作，省力省时，动线流畅，方便使用。 [享乐主义——随时随地全家共享] 大尺度宽朗客厅，朋友聚