龙湖工程精细化管理.pptx

龙湖地产工程精细化管理2010年6月19-20日龙湖地产工程精细化管理第一部分、龙湖地产工程管理模式分析第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理龙湖地产工程精细化管理What – 是什么？Why – 为什么做？When – 什么时间做？Where – 哪些公司做？Who – 谁来做？How – 如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龙湖地产工程管理模式分析一、龙湖地产企业经营模式与工程管理二、龙湖地产工程管理组织架构分析三、龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产：创建于1995年，成长于重庆,发展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的项目。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业态。 从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，正式进入异地扩张的发展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上西安地区公司2007年9月北京总部2002年12月成都地区公司2004年11月上海地区公司2007年11月重庆地区公司1995年别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房183.61181003621.21810龙湖地产企业经营模式与工程管理爆发点四 房地产宏观形势爆发点三 上海、西安公司成立爆发点二 多业态开发龙湖地产企业高速发展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大爆发点一 成都公司成立龙湖地产企业经营模式与工程管理■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：自然环境的不同，导致工程管理难度加大重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标社会环境的不同，导致工程管理难度加大地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求多业态开发导致专业与全面产生矛盾住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异龙湖地产企业经营模式与工程管理■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员决策信息增加，沟通效率降低电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查龙湖地产企业经营模式与工程管理■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段设计开发工程销售项目公司或项目部项目公司类 型开发设计工程销售项目部设计开发工程销售设计开发工程销售项目部项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体项目公司成为开发工作的全权负责主体职责分工对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转优点对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展缺点项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度实施条件龙湖地产工程管理组织架构分析职能管理型矩阵式管理型项目管理型副总副总副总副总运营及投资 发展部客户及公司 品牌部人力 资源部财务部各区域公司总经理战略及运营中心公共及行政中心物业中心投资发展中心商务运营管理中心产品中心营销中心风险及